Dom w stanie surowym, deweloperskim czy pod klucz? Kupujesz? Sprawdź wady i zalety każdej z opcji!

Chcesz kupić dom, ale wahasz się? Kalkulujesz czy opłaca Ci się kupić stan deweloperski? Może kusi się opcja „pod klucz”? A gdyby tak jednak kupić taniej dom niedokończony i mieć pełną kontrole nad pracami, wydatkami i aranżacją? Poniżej przedstawimy zestawienie wad i zalet dla zakupu domu na każdym etapie budowy.

Podstawowa różnica. Dom ukończony czy w trakcie budowy?

Niedokończony budynek, stan surowy otwarty lub zamknięty.

Zacznijmy od podstaw. Budynek w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, formalnie nadal pozostaje w trakcie budowy. Oprócz przeprowadzenia niezbędnych prac budowlanych, należy dokonać odbiorów i pomiarów. Kierownik budowy musi dokonać odpowiednich wpisów, zaś geodeta przeprowadzić inwentaryzację. W zależności od stanu zaawansowania prac, należy pilnować i gromadzić dokumenty, które następnie trzeba będzie przedłożyć w inspektoracie nadzoru budowlanego wraz zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Stan deweloperski lub dom wykończony „pod klucz”.

Dom w stanie deweloperskim lub wykończony „pod klucz” powinien posiadać ukończone wszystkie kluczowe prace budowlane i instalacyjne. Na inwestycji powinny zostać przeprowadzone wszystkie odbiory techniczne i formalne, a dla budynku powinno zostać zgłoszone zakończenie budowy. Oznacza to, że kupujący w tej kwestii nie musi zajmować się formalnościami wynikającymi z samej budowy. 

Na jakim etapie budowy możesz kupić dom? Możliwe opcje.

Dom możesz kupić niemal na każdym etapie budowy. Sprzedający/deweloperzy mogą oferować:

• działkę z pozwoleniem na budowę,
• dom w trakcie budowy (nawet same fundamenty),
• w stanie surowym,
• dom w stanie surowym zamkniętym,
• w stanie deweloperskim,
• dom wykończony „pod klucz”.

Zalety i wady zakupu domu na poszczególnych etapach

DZIAŁKA Z POZWOLENIEM NA BUDOWĘ

• brak konieczności dopełnienia formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• pełna kontrola nad inwestycją (nadzór nad jakością materiałów, wykonania, terminami i kosztami)

• brak możliwości wyboru projektu – budujesz według projektu, który kupiłeś.

ZAKUP W TRAKCIE BUDOWY

• brak konieczności dopełniania wszystkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• kontrola nad inwestycją w zakresie prac do wykonania (nadzór nad jakością materiałów, wykonania, terminami i kosztami)
• wykonana część/większość prac (często tych najbardziej skomplikowanych i czasochłonnych)
• możliwość dokończenia budowy w sposób, jaki Cię najbardziej satysfakcjonuje
• możliwość przeprowadzenia niewielkich zmian w projekcie (w zależności od etapu inwestycji)
• dowolność przy doborze np. koloru elewacji, dachu czy okien

• brak możliwości wyboru projektu,
• brak samodzielnej kontroli nad jakością wykonania dotychczasowych prac.

STAN SUROWY OTWARTY

• brak konieczności dopełniania wszystkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• najpoważniejsze prace budowlane zakończone,
• budynek nakryty,
• masz wpływ na wybór okien i drzwi zewnętrznych (poza dachowymi),
• zadecydujesz o wyglądzie elewacji,
• sam przeprowadzisz wykonanie instalacji i kompletu prac wykończeniowych (to zaleta, jeśli masz określone oczekiwania funkcjonalne)
• możemy ciągle zaaranżować wnętrze pod siebie – układ ścian działowych, punkty oświetleniowe, gniazdka, grzejniki itp.

• brak możliwości wyboru projektu,
• brak samodzielnej kontroli nad jakością wykonania dotychczasowych prac
• bez możliwości dokonania zmian w projekcie

STAN SUROWY ZAMKNIĘTY

• brak konieczności dopełnienia wszystkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
• budynek nakryty dachem i zabezpieczony,
• mamy już okna i drzwi zewnętrzne
• prawdopodobnie mamy także zrobioną elewację
• sami przeprowadzimy wykonanie instalacji i kompletu prac wykończeniowych,
• możemy zaaranżować wnętrze domu, w tym punkty oświetleniowe, gniazdka, grzejniki itp.

• brak możliwości wyboru projektu,
• brak samodzielnej kontroli nad jakością wykonania dotychczasowych prac,
• bez możliwości dokonania zmian w projekcie.

STAN DEWELOPERSKI

• budowa została formalnie zakończona, nie musisz zajmować się formalnościami,
• wykonano komplet zaprojektowanych instalacji, a więc nie musisz szukać i zatrudniać fachowców,
• zazwyczaj dom posiada wykonane tynki na ścianach, czasem na sufitach,
• stropy, posadzki, poddasza uzyskały izolację (docieplenie),
• do budynku doprowadzono wszystkie media (z wyłączeniem kablówki i telefonu),
• możliwość wykończenia wnętrza według własnych potrzeb i preferencji estetycznych.

• przed Tobą prace wykończeniowe (gładzie, podłogi, malowanie, oświetlenie, wykończenie łazienki, kuchni, terakoty w garażu i kotłowni itd.),
• wszelkie zmiany w układzie ścian działowych wiązać się będą z przeróbkami istniejących już instalacji, tynków, zabudowy (za które zapłaciłeś już deweloperowi).

STAN POD KLUCZ

• budowa została formalnie zakończona, nie musisz zajmować się formalnościami,
• wykonano komplet zaprojektowanych instalacji, a więc nie musisz szukać i zatrudniać fachowców
• wykonano wszystkie prace budowlane,
• przeprowadzono wszystkie prace wykończeniowe (ściany, sufity, podłogi, przełączniki, oświetlenie, itd.),
• kuchnia i łazienki zostały wykonane, często wraz z zabudową meblową,
• wnosimy meble, nowe poduszki, nasze rzeczy i mieszkamy.  

• brak możliwości wyboru projektu,
• brak kontroli nad wykonaniem i jakością materiałów oraz prac,
• bez możliwości wyboru stylu i kolorów elewacji, okien i drzwi,
• otoczenie bywa już zaaranżowane kostką brukową i ogrodzone płotem nie Twojego wyboru,
• wszelkie przeróbki układu pomieszczeń wiązać się będą z koszmarną ilością prac (np. ze zrywaniem podłóg).

Czym kierować się przy wyborze?

Zasobność portfela – oferta domu „pod klucz” będzie droższa od domu w stanie niedokończonym, ponieważ uwzględnia oprócz marży sprzedającego, także koszty poniesione przez wykonawcę i/lub inwestora, wycenione według jego dostawców. W przypadku budowy niedokończonej, masz możliwość samodzielnego planowania finansów, poszukiwania oszczędności lub negocjowania cen materiałów oraz kosztów pracy ekipy budowalnej i remontowej.

Dostępność ofert na rynku – ten punkt wydaje się banalny, jednak warto spojrzeć na różne dostępne opcje i porównać kwoty za pełniejsze rozwiązanie z ewentualnymi kosztami remontu przeprowadzonego we własnym zakresie.

Wolny czas – koordynowanie prac budowlanych jest niezwykle czasochłonne. Podobnie jak wybór i zakup materiałów budowlanych. Znalezienie właściwej ekipy fachowców również kosztuje czas i nerwy. Jeśli jednak możesz sobie pozwolić na samodzielne doglądanie budowy, może Ci do przysporzyć dużych oszczędności i satysfakcji.

 Umiejętności – jeśli jesteś złotą rączki i masz chęć oraz zdrowie do pracy fizycznej, wiele prac ziemnych i wykończeniowych możesz wykonać sam, oszczędzając przede wszystkim pieniądze. Jeśli nie zniechęcają Cię urzędy i papierkowa robota, zaoszczędzisz na kosztach pośrednictwa w uzyskaniu niezbędnych pozwoleń.

Co rekomendujemy? Stan surowy zamknięty. Dlaczego?

Formalności dotyczące zezwolenia na budowę, kwestie geodezyjne oraz urzędowe są już załatwione, więc nie tracisz czasu – z doświadczenia wiemy, że w przypadku budowy czas oczekiwania zanim w ogólne przystąpisz do fizycznej pracy, może znacznie się wydłużyć z różnych względów, począwszy od Twoich własnych ograniczeń po widzimisię urzędnika.

Najpodlejsze i najbrudniejsze, a zarazem kluczowe prace budowlane są ukończone. Kupujesz dom nakryty i zamknięty. Nie obawiasz się zatem o zabezpieczenie budowy. Jednocześnie ciągle masz dużą swobodę w aranżowaniu układów pomieszczeń. Możesz dowolnie decydować w kwestii wyboru materiałów i instalacji np. rodzaju pieca, rozmieszczenie ogrzewania. Wprawdzie część formalności, typu pomiary instalacji, odbiory przyłączy czy inwentaryzacja geodezyjna leżą po Twojej stronie, ale oznacza to, że masz wpływ na wykonanie poszczególnych elementów (rozmieszczenie punktów elektrycznych, układ łazienki, organizację kuchni).

Na koniec, wygląd wnętrza to Twój własny, unikatowy pomysł. Ogranicza Cię tylko wyobraźnia… no i może środki 😉.

A jeśli chcesz zobaczyć, jak idzie nam nasza budowa? Zobacz zdjęcia TUTAJ!