Czy da się kupić mieszkanie, na które ktoś wziął kredyt i czy to bezpieczne? A może to jakiś większy problem…? Zaczynasz obawiać się, czy to, aby nienazbyt ryzykowne… O tym jak SPRZEDAĆ mieszkanie z kredytem, pisałem szeroko –>TUTAJ. Dzisiaj, zgodnie z zapowiedzią, spojrzymy na temat mieszkań z obciążoną hipoteką z perspektywy kupującego. Będzie krótko i na temat. Zapraszamy!
Mieszkanie z kredytem. Część druga, czyli jak bezpiecznie kupić?
Oto przetrząsasz ogłoszenia począwszy od popularnych portali internetowych, przez grupy na FB, po lokalną prasę i słupy ogłoszeniowe. Wreszcie trafiasz na to jedyne, wymarzone. „Twoja” lokalizacja, metraż i niezła cena. Mieszkanie nie wymaga nawet remontu, a do wprowadzenie się wystarczy delikatne malowanie i sprzątanie. Właściciel dorzuca nawet ładny stół i krzesła, a jak dobrze pójdzie wynegocjujesz także telewizor. Wszystko układa się po Twojej myśli, aż tu nagle dowiadujesz się, że hipoteka mieszkania jest obciążona. Czy musisz kupić je za gotówkę? Jeśli to niemożliwe, to czy Twój bank zgodzi się na kredyt, jeśli na to mieszkanie już ktoś jeden wziął? Co teraz?
Oto nasza instrukcja w 7 krokach
Jeśli kupujesz mieszkanie za gotówkę i nie musisz posiłkować się kredytem hipotecznym, sprawa jest prostsza i możesz pominąć kroki 2,5,6 i 7.
Krok 1: Zapytaj o wysokość zadłużenia i stan hipoteki.
Niezależnie od tego co odpowie Ci sprzedający, poproś o informację z banku o wysokości zadłużenia oraz numer księgi wieczystej. W tym przypadku interesuje Cię dział IV – hipoteka. Znajdziesz tam wszystkie roszczenia względem interesującego Cię mieszkania. Pamiętaj też, że kwota obciążenia hipoteki (ujawniona w Księdze Wieczystej) będzie wyższa niż zaciągnięty kredyt, bo uwzględnia wszystkie odsetki i potencjalne roszczenia banku.
Krok 2: Zapytaj o kredyt na zakup mieszkania.
Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie na kredyt, skontaktuj się ze swoim bankiem lub doradcą kredytowym. Specjaliści do spraw kredytów przeanalizują sytuację i ustalą jakie warunki należy spełnić i które dokumenty zgromadzić, aby bez problemu otrzymać kredyt.
Krok 3: Postanowiłeś kupić. Umowa przedwstępna.
Tak jak pisałem w pierwszej części, umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej, jednak w tym konkretnym przypadku, dla zabezpieczenia interesów obu stron, warto udać się do notariusza. To koszt kilkuset złotych, ale da Ci pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem, ponieważ obowiązkiem notariusza jest poinformować obie strony o ewentualnej odpowiedzialności za niedotrzymanie warunków, na które się umawiacie.
Krok 4: Ustalamy płatności. Za gotówkę.
Nastał moment, w którym należy ustalić w jaki sposób należy zapłacić za mieszkanie. Jeśli masz gotówkę, ustal ze sprzedającym w ilu transzach zapłacisz za mieszkanie. Najczęściej odbywa się to w dwóch ratach. Pierwszą transzę najlepiej przelać po podpisaniu umowy przedwstępnej. Dzięki temu przelewowi, właściciel może spłacić kredyt i uzyska zgodę na wykreślenie hipoteki ze swojego banku. Pozostałą kwotę przelewasz w momencie podpisywania umowy końcowej u notariusza.
Krok 5: Ustalamy płatności. Kredyt na spłatę kredytu.
Jeśli Ty również zamierzasz wziąć kredyt, po podpisaniu umowy przedwstępnej zwracasz się do banku z wnioskiem o udzielenie kredytu. Przy okazji tej umowy kupujący wpłaca zazwyczaj zadatek/zaliczkę, które mogą stanowić całość lub część wkładu własnego. Jeżeli kwota ta stanowi część wkładu własnego zaznacz w umowie przedwstępnej kiedy dokonasz wpłaty reszty należności.
Krok 6: Bank spłaca kredyt.
Gdy bank wyda pozytywną decyzję kredytową, podpisujesz z nim umowę kredytową. Wówczas Twój bank spłaca kredyt, a (ewentualną) resztę pieniędzy przelewa na rachunek sprzedającego.
Krok 7: Umowa przyrzeczona (końcowa).
Gdy wszystkie zobowiązania względem banku sprzedającego są uregulowane, bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Jest to moment na podpisanie ze sprzedającym notarialnej umowy przyrzeczonej przenoszącej własność. Notariusz zawnioskuje również o wprowadzenie odpowiednich zmian w księdze wieczystej oraz zawnioskuje o wykreślenie na postawie przedłożonego dokumenty „starej” hipoteki oraz ewentualne ustanowienie „nowej”. Jeżeli pozostała Ci do zapłaty sprzedającemu jeszcze jakaś kwota jest to moment na uregulowanie ostatniego zobowiązania.
O czym warto pamiętać?
Taka transakcja, na pierwszy rzut oka może wydawać się niezwykle skomplikowana. Zwłaszcza, gdy w grę wchodzi bank, wydział ksiąg wieczystych i nieraz urząd skarbowy, to formalności zdają się nie mieć końca. Niezrozumiałe wnioski, wpisy, promesy… Niemniej takie transakcje mają miejsce, a ich przebieg nie jest tak straszny jak mogłoby się wydawać.
Oczywiście na każdym etapie mogą pojawić się różne dokumenty lub zaświadczenia do uzyskania w urzędach, o których poinformuje Cię notariusz lub bank. Ich wachlarz może być dość szeroki, w zależności od nieruchomości, ale nie należy się ich bać.
