Kilka tygodni temu pisaliśmy o tym, jakie są wady i zalety zakupu mieszkanie nowego, świeżo od dewelopera. Czytaj –> TUTAJ. Dziś na warsztat bierzemy rynek wtórny. Zapraszamy!

Czy używane znaczy gorsze?

Gdyby tak było w rzeczywistości, pewnie nikt nie zadawałby sobie tego pytania. Rynek wtórny mieszkań to niezwykle szeroki i różnorodny obszar rynku nieruchomości. Natomiast mieszkanie używane wcale nie musi być tanie lub gorsze. Wachlarz ofert z tego obszaru jest bardzo szeroki i różnorodny. Zazwyczaj większość mieszkań znajduje się w blokach z tzw. wielkiej płyty. To nie dziwi, wszak tego typu konstrukcje architektoniczne stawiano w naszym kraju na masową skalę przez kilkadziesiąt lat trwania PRLu. Obecnie pojawia się jednak coraz więcej mieszkań w tak zwanym „nowym” budownictwie. Pod tym pojęciem większość z nas rozumie budynki o nieco wyższym standardzie, budowane już z cegły, pustaka lub tak jak obecnie, w technologii mieszanej. Budowę takich bloków rozpoczęto w późnych latach 90. Mniejszy segment rynku stanowią mieszkania w kamienicach (często przedwojennych), zaadoptowane na lokale mieszkalne budynki przemysłowe (np. lofty), zlikwidowane na parterach lokale usługowe czy zaadaptowane sutereny oraz strychy/poddasza.

O rynku wtórnym w przypadku mieszkań mówimy, gdy sprzedający nie jest pierwszym właścicielem nieruchomości. W praktyce oznacza to, że poza deweloperem mieszkanie posiadało już innego właściciela. Warto mieć świadomość, że mieszkanie z rynku wtórnego może pozostawać w stanie deweloperskim – nie zostało wykończone, ale trafiło do odsprzedaży. Niemniej większość mieszkań stanowi klasyczne używki i to o nich chciałbym napisać.  

Jakie zalety może mieć używane mieszkanie?

Po pierwsze dostępność. Nie da się zaprzeczyć, że jeśli chodzi o rynek wtórny, mieszkania zazwyczaj dostępne są od ręki lub w ściśle określonym czasie, na który umówimy się ze sprzedającym. W żadnym razie nie są to, jak to bywa przy mieszkaniach od dewelopera, całe miesiące lub lata oczekiwania.

Możliwość obejrzenia mieszkania przed zakupem. W przypadku, gdy nasz wybór pada na wczesny etap inwestycji deweloperskiej, jedyne co możemy zobaczyć, to różnego rodzaju plany, rzuty i (niejednokrotnie naciągane) wizualizacje. Co innego w przypadku mieszkania używanego. Tam jak na dłoni widzimy układ i realną przestrzeń do zagospodarowania oraz ekspozycję na światło słoneczne.

Pewność. Mimo, iż w ostatnich latach bankructwa deweloperów i niedokończone inwestycje stanowiły margines, wiele osób boi się zakupu przysłowiowej dziury w ziemi. Chociaż istnieje wiele przepisów oraz rozwiązań zabezpieczających interesy kupujących takich jak np. rachunki powiernicze, zawsze istnieje cień szansy, że przedsięwzięcie zakończy się niepowodzeniem. Może to być np. cofnięcie pozwolenia na budowę, brak możliwości odbioru technicznego czy uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Tego typu sytuacje niezwykle rzadko kończą się w tak drastyczny sposób jak nakaz rozbiórki budynków, niemniej mogą skutecznie utrudniać możliwość wprowadzenia się.

Nie zawsze też musimy zaczynać od kapitalnego remontu. W zależności od Twoich upodobań i potrzeb, w trakcie poszukiwań, możesz natrafić na lokal, który wymagać będzie jedynie gruntownego sprzątania lub samego malowania ścian. Sprzedawane mieszkania często posiadają kompletną zabudowę kuchenną, a sprzedający zgadza się na pozostawienie (za odpowiednią opłatą) sprzętów AGD czy RTV, o ile będą Ci odpowiadać. Przy odrobinie szczęścia możesz kupić również mieszkanie po kapitalnym remoncie, wyposażone w nowe sprzęty i instalacje. Takie perełki oferują wyspecjalizowani w tym kierunku inwestorzy.

Luksus z drugiej ręki

Używane nie oznacza również niskiego standardu, zniszczeń i brudnej klatki. Na rynku zdarzają się oferty mieszkań w apartamentowcach z podziemnymi garażami, ochroną, recepcją lub wewnętrznym room service. Wszystko zależy od zasobności Twojego portfela. Niejednokrotnie mieszkania w budynkach o wysokim standardzie wykańczane i wyposażane są również przy użyciu dobrej jakości materiałów i sprzętów. Oznacza to, że jeżeli znajdziesz mieszkanie, którego układ i aranżacja przypadną Ci do gustu, zaoszczędzisz w najgorszym przypadku czas, który jest potrzebny na przeprowadzenie remontu.

Układ. Znam wiele osób, którym układy obecnie oferowanych przez deweloperów mieszkań zupełnie nie odpowiadają. Przykładem niech będę miłośnicy oddzielnych kuchni wyposażonych w duże piekarniki i kuchenki gazowe. Możliwe, że Ty sam, marzysz na przykład o stosunkowo dużej łazience z wygodną wanną lub bardziej ustawnych pokojach. Rozumiem osoby, które lubiąc przestrzeń, mogą zakochać się w mieszkaniu w kamienicy, gdzie pomieszczenia są znacznie wyższe o standardowych. Takich rzeczy nie znajdziesz w mieszkaniach od dewelopera i musisz skierować wzrok na rynek wtórny.

Układ mieszkania to jedno, ale warto nadmienić o układach całych osiedli. Nie da się nie zauważyć, że planowanie przestrzenne z ubiegłej epoki charakteryzowało się większą dbałością o komfort mieszkańców. O ile windy i domofony nie były wtedy standardem, o tyle już przestrzenie pomiędzy budynkami, ciągi komunikacyjne, zaplanowana ilość zieleni, a nawet dojazd czy parkingi w osiedlach z wielkiej płyty przysparzają im wielu sympatyków.

Pole do negocjacji cen. Negocjacje to zdecydowanie materiał na inny wpis, ale pamiętaj, że kupując mieszkanie z rynku wtórnego praktycznie zawsze możesz się targować, tylko warto wcześniej się do tego przygotować.

A co z wadami?

Pozwolę sobie pominąć te wady, który są naturalnym przeciwieństwem zalet mieszkań nowych opisanych wcześniej w artykule o rynku pierwotnym ->TUTAJ , a skupię się na największych moim zdaniem uciążliwościach jakie posiada rynek wtórny.

Remont. I nie chodzi mi tu o samą konieczność jego przeprowadzenia, a raczej o to jak bardzo będzie „urozmaicony”. W zależności od rodzaju budownictwa, w jakim przyjdzie Ci przeprowadzać remont pojawić się mogą różnego rodzaju utrudnienia. Dla przykładu, w mieszkaniach budowanych z wielkiej płyty bardzo często występują problemy z pionem, poziomem, prostą linią czy kątem. Niedbałość budowniczych PRL-u powoduje niejednokrotnie konieczność korygowania czy gubienia niedoskonałości. Oznacza to np. skuwanie posadzek, konieczność zastosowania płyt karton-gipsowych, wylewek samopoziomujących czy innych budowlanych patentów. Wówczas, nie chodzi już tylko o konieczność wydania dodatkowych pieniędzy i poświęcenia dodatkowego czasu, ale o straty na metrażu. W dalszej kolejności może to oznaczać, że zaplanowane przez nas aranżacje będę wręcz niemożliwe do wykonania.

Opróżnienie mieszkania. Pamiętać trzeba, że nie zawsze mieszkanie, którego remont planujemy jest puste – nawet jeżeli poprzedni właściciel zabrał ze sobą meble. Nadal musisz pozbyć się musisz masy odpadów takich jak gruz, stare podłogi, stolarka okienna czy stałe elementy zabudowy meblowej. To, po pierwsze, kłopot. Po drugie, kolejne koszty.

Spuścizna poprzednich lokatorów. Może to ja miałem pecha. Fakt jest taki, że w trakcie studiów byłem regularnie nachodzony przez komorników sądowych, przedstawicieli organów ścigania oraz świadków jehowy. Nie chodziło o mnie, oni poszukiwali poprzednich właścicieli.

No i te spółdzielnie

Największą bolączką bywa wysokość miesięcznych opłat tytułem „utrzymania spółdzielni mieszkaniowej” czy funduszu remontowego. Dodatkowo utrzymanie czystości osiedla, usuwanie usterek (np. deszcz wpadający przez kratki wentylacyjne), które, cóż, kuleje. Osobiście miałem też przeprawę dotyczącą zwrotu kosztów wymiany okien. Mimo, że ustalenia ze spółdzielnią były inne, pieniędzy nie odzyskałem. Dlatego, warto wcześniej zasięgnąć opinii na temat spółdzielni, z którą planujemy się związać.

Ostatnią kwestią, którą chcę poruszyć jest coś, co nie jest wadą, minusem, czy problemem. Jest to coś, o czym musimy po prostu pamiętać, żeby nie stało się pierwszym nieplanowanym kosztem i niemiłą niespodzianką. To PCC, czyli podatek, który zobowiązani będziemy zapłacić tytułem czynności cywilno-prawnych. Jest to 2% kwoty, za którą kupimy mieszkanie i dla własnego komfortu doliczajmy sobie tę wartość od samego początku. Tak dla własnego spokoju. Rynek wtórny tak po prostu ma. Na temat podatku PCC szerzej w osobnym artykule –> TUTAJ. Zapraszamy!