– Dzień dobry, w listopadzie ubiegłego roku kupiłem nowe mieszkanie i chciałbym się dowiedzieć, kiedy mogę się spodziewać założenia księgi wieczystej i wpisu do hipoteki. Minęło już pół roku…– Proszę pana, w naszym wydziale na nową księgę czeka się co najmniej 12 miesięcy!

Księga wieczysta – co to w ogóle jest?

Kadr z filmu Sami swoi ze strony http://fototeka.fn.org.pl/

Co to jest księga wieczysta?

Tak po ludzku. Księga wieczysta jest czymś w rodzaju „dowodu rejestracyjnego” nieruchomości. To taka kartoteka prowadzona przez sąd, a dokładniej mówiąc wydział ksiąg wieczystych właściwego dla danego terytorium sądu. Ważną informacją jest to, że ten rejestr (kartoteka) jest przypisana do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Oznacza to, że podczas sprzedaży mieszkania, z księgi dla danego lokalu po prostu wykreśla się starego właściciela i wpisuje nowego. Nie zakłada się nowej księgi.

Jakie są zasady, według których funkcjonują księgi?

Zawarte w księdze wieczystej informacje są powszechnie dostępne, wystarczy znać jej numer. Każdy może mieć wgląd do dowolnie wskazanej księgi. Zakłada się również, że dane ujawnione w księdze wieczystej przedstawiają prawdziwe i aktualne informacje. Jeśli zakupiłeś mieszkanie od osoby, która według zapisów w księdze wieczystej jest jego właścicielem, a w rzeczywistości okazało się, że nie miała ona praw do nieruchomości, to lokal i tak pozostanie naszą własnością. Jest to rodzaj gwarancji. Uwaga! Wszelkie roszczenia wpisane do księgi lub te, o które zawnioskowano (w księdze wieczystej jest takie miejsce, w którym uwidocznione są wnioski o wpisy, które dopiero zostaną dokonane) mają pierwszeństwo przed innymi np. długami wobec dostawców mediów.

Kto może wprowadzić zmianę w księdze wieczystej?

Większość zmian w KW wynika z aktów podpisywanych u notariusza. Po sporządzeniu umowy kupna/sprzedaży w formie aktu, NOTARIUSZ składa w imieniu nowego właściciela wniosek zwany wieczystoksięgowym, który dotyczy zmiany właściciela, ustanowienia lub wykreślenia hipoteki. Nie tylko notariusz może zawnioskować o zmianę. W przypadku kredytu hipotecznego, może to zrobić sam WŁAŚCICIEL. Musi jedynie posiadać odpowiednie dokumenty z banku, wypełnić wniosek i wnieść opłatę sądową. Podobnie w przypadku podziałów geodezyjnych. Jeśli postanowisz podzielić działkę na kilka mniejszych, sam możesz zawnioskować o ujawnienie tego faktu w księdze wieczystej. Do wnioskowania o ujawnienie wpisów w działach III i IV upoważnione są również niektóre urzędy lub instytucje, ale o tym przeczytasz nieco dalej.

Dlaczego należy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej?

Analiza treści księgi wieczystej dla interesującej nas nieruchomości to ważny elementem tzw. „sprawdzenia” mieszkania przed zakupem. Ujawnione w niej informacje przedstawiają aktualny stan prawny mieszkania. Zapisano w niej wszystkie roszczenia, jakie wobec nieruchomości mogą mieć inne osoby. Ponieważ księga wieczysta przypisana jest do konkretnej nieruchomości, wraz ze zmianą wszelkie roszczenia i zobowiązaniaprzechodzą na nowego właściciela.

Jak odnaleźć się w zapisach? Księgi wieczyste ONLINE krok po kroku.

Żeby sprawdzić księgę wieczystą dla interesującego Cię mieszkania, potrzebujesz jej numeru. Wygląda on tak:

XXXX / XXXXXXXX / X

Pierwsze cztery znaki to oznaczenie wydziału sądu rejonowego, który odpowiedzialny jest za prowadzenie ksiąg wieczystych. Na przykład krakowskie księgi zaczynają się od oznaczenia KR1P/ a dla nieruchomości położonych w Zamościu oznaczenia ksiąg będą zaczynały się od ZA1Z/.

Kolejna składowa po ukośniku to ośmiocyfrowy numer księgi. Na ostatnim miejscu po ukośniku znajduje się wyliczana automatycznie cyfra kontrolna (zawsze jedna).

Aby zapoznać się z treścią księgi wieczystej, której numer otrzymałeś od sprzedającego, należy odwiedzić stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Bezpośredni link do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych: https://ekw.ms.gov.pl/

Tam wybierasz opcję przeglądania księgi wieczystej, następnie wpisujesz właściwy numer i wyszukujesz interesujący Cię dokument. W tej sekcji pojawią się trzy opcje. Zasadniczo pod każdą z nich znajdują się tożsame informacje. Ja zawsze korzystam z Przeglądanie aktualnej treści KW.

Kadr z filmu Sami swoi ze strony http://fototeka.fn.org.pl/

Jak zbudowana jest księga wieczysta? Cztery działy.

W dziale pierwszym znajdziesz informacje dotyczące samej nieruchomości:

  • gdzie jest położona
  • adres z numerem budynku lub lokalu, numer kondygnacji
  • ilość i przeznaczenie pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości
  • łączna powierzchnia

Do tego znajdziesz tam również informację o innych udziałach związanych z posiadaniem opisanej w KW nieruchomości – jeśli jest to mieszkanie w bloku to możemy dotrzeć także do KW prowadzonej dla działki, na której budynek został wzniesiony. Nowo zakładane księgi nieruchomości gruntowych posiadają także bezpośredni odnośnik do prezentacji działki na Geoportalu:

https://www.geoportal.gov.pl/

Dział drugi to informacje o właścicielu lub właścicielach. Zawarte są tam:

  • imiona, nazwiska i numery PESEL (o ile takie posiadają) właścicieli nieruchomości oraz imiona ich rodziców
  • jeśli nieruchomość posiada kilku właścicieli to odnotowane są tam również ich udziały.

Dział trzeci zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia. Tutaj opisane będą wszelkie ograniczenia lub prawa osób trzecich w stosunku do opisywanej danej nieruchomości. Niektóre są z punktu widzenia kupującego mało istotne jak na przykład zgoda na przesył energii elektrycznej czy wody przez instalacje znajdujące się pod ziemią albo informujące o możliwości montażu klimatyzatorów w hali garażowej.

Zdarzają się tam również bardzo ważne zapisy. Na przykład prawo do dożywotniego użytkowania lokalu (np. dla rodzica właściciela) lub roszczenia związane z przekształceniem użytkowania wieczystego. Sprawdzenie działu trzeciego przed zakupem mieszkania jest obligatoryjne. W przypadku, gdy któryś z widniejących tam zapisów nie będzie jasny należy dokładnie wypytać o niego notariusza.

A jak sprawdzić hipotekę?

To dział czwarty. To tutaj odnotowywane są informacje o kredytach hipotecznych. Ale czy tylko? Otóż nie. W przypadku kredytów hipotecznych roszczenia na rzecz banków lub SKOK-ów zapisywane są za zgodą właściciela nieruchomości. Mówimy wówczas o hipotece umownej.

Poza tymi instytucjami istnieje jeszcze szereg innych, mogących obciążyć hipotekę naszej nieruchomości. Będą to wówczas hipoteki przymusowe. Do tego typu podmiotów zaliczyć możemy: sąd, Urząd Skarbowy, ZUS czy nawet spółdzielnię mieszkaniową. Mogą ona wystąpić z wnioskiem o zabezpieczenie swoich roszczeń (np. wieloletniego zadłużenia) poprzez wpis do hipoteki danego mieszkania. Zapoznanie się z działem czwartym to również pozycja obowiązkowa w ramach sprawdzenia stanu prawnego mieszkania przed zakupem.

I już wiesz czym jest księga wieczysta i czemu służy.

Mam nadzieję, że ten opis odczarował pojęcie księgi wieczystej i nie będzie już ona stanowiła dla Ciebie żadnej tajemnicy, a w razie konieczności bez problemu sprawdzisz sobie jaki jest stan prawny interesującej Cię nieruchomości.

kup sobie chatę checklista księgi wieczyste

Zostaw komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *