– Dzień dobry, w listopadzie ubiegłego roku kupiłem nowe mieszkanie i chciałbym się dowiedzieć, kiedy mogę się spodziewać założenia księgi wieczystej i wpisu do hipoteki. Minęło już pół roku… – Proszę pana, w naszym wydziale na nową księgę czeka się co najmniej 12 miesięcy!
Księga wieczysta – co to w ogóle jest?
Co to jest księga wieczysta?
Tak po ludzku. Księga wieczysta jest czymś w rodzaju „dowodu rejestracyjnego” nieruchomości. To taka kartoteka prowadzona przez sąd, a dokładniej mówiąc wydział ksiąg wieczystych właściwego dla danego terytorium sądu. Ważną informacją jest to, że ten rejestr (kartoteka) jest przypisana do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Oznacza to, że podczas sprzedaży mieszkania, z księgi dla danego lokalu po prostu wykreśla się starego właściciela i wpisuje nowego. Nie zakłada się nowej księgi.
Jakie są zasady, według których funkcjonują księgi?
Zawarte w księdze wieczystej informacje są powszechnie dostępne, wystarczy znać jej numer. Każdy może mieć wgląd do dowolnie wskazanej księgi. Zakłada się również, że dane ujawnione w księdze wieczystej przedstawiają prawdziwe i aktualne informacje. Jeśli zakupiłeś mieszkanie od osoby, która według zapisów w księdze wieczystej jest jego właścicielem, a w rzeczywistości okazało się, że nie miała ona praw do nieruchomości, to lokal i tak pozostanie naszą własnością. Jest to rodzaj gwarancji. Uwaga! Wszelkie roszczenia wpisane do księgi lub te, o które zawnioskowano (w księdze wieczystej jest takie miejsce, w którym uwidocznione są wnioski o wpisy, które dopiero zostaną dokonane) mają pierwszeństwo przed innymi np. długami wobec dostawców mediów.
Kto może wprowadzić zmianę w księdze wieczystej?
Większość zmian w KW wynika z aktów podpisywanych u notariusza. Po sporządzeniu umowy kupna/sprzedaży w formie aktu, NOTARIUSZ składa w imieniu nowego właściciela wniosek zwany wieczystoksięgowym, który dotyczy zmiany właściciela, ustanowienia lub wykreślenia hipoteki. Nie tylko notariusz może zawnioskować o zmianę. W przypadku kredytu hipotecznego, może to zrobić sam WŁAŚCICIEL. Musi jedynie posiadać odpowiednie dokumenty z banku, wypełnić wniosek i wnieść opłatę sądową. Podobnie w przypadku podziałów geodezyjnych. Jeśli postanowisz podzielić działkę na kilka mniejszych, sam możesz zawnioskować o ujawnienie tego faktu w księdze wieczystej. Do wnioskowania o ujawnienie wpisów w działach III i IV upoważnione są również niektóre urzędy lub instytucje, ale o tym przeczytasz nieco dalej.
Dlaczego należy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej?
Analiza treści księgi wieczystej dla interesującej nas nieruchomości to ważny elementem tzw. „sprawdzenia” mieszkania przed zakupem. Ujawnione w niej informacje przedstawiają aktualny stan prawny mieszkania. Zapisano w niej wszystkie roszczenia, jakie wobec nieruchomości mogą mieć inne osoby. Ponieważ księga wieczysta przypisana jest do konkretnej nieruchomości, wraz ze zmianą wszelkie roszczenia i zobowiązania przechodzą na nowego właściciela.
Jak odnaleźć się w zapisach? Księgi wieczyste ONLINE krok po kroku.
Żeby sprawdzić księgę wieczystą dla interesującego Cię mieszkania, potrzebujesz jej numeru. Wygląda on tak:
XXXX / XXXXXXXX / X
Pierwsze cztery znaki to oznaczenie wydziału sądu rejonowego, który odpowiedzialny jest za prowadzenie ksiąg wieczystych. Na przykład krakowskie księgi zaczynają się od oznaczenia KR1P/ a dla nieruchomości położonych w Zamościu oznaczenia ksiąg będą zaczynały się od ZA1Z/.
Kolejna składowa po ukośniku to ośmiocyfrowy numer księgi. Na ostatnim miejscu po ukośniku znajduje się wyliczana automatycznie cyfra kontrolna (zawsze jedna).
Aby zapoznać się z treścią księgi wieczystej, której numer otrzymałeś od sprzedającego, należy odwiedzić stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Bezpośredni link do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych: https://ekw.ms.gov.pl/
Tam wybierasz opcję przeglądania księgi wieczystej, następnie wpisujesz właściwy numer i wyszukujesz interesujący Cię dokument. W tej sekcji pojawią się trzy opcje. Zasadniczo pod każdą z nich znajdują się tożsame informacje. Ja zawsze korzystam z Przeglądanie aktualnej treści KW.
Jak zbudowana jest księga wieczysta? Cztery działy.
W dziale pierwszym znajdziesz informacje dotyczące samej nieruchomości:
- gdzie jest położona
- adres z numerem budynku lub lokalu, numer kondygnacji
- ilość i przeznaczenie pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości
- łączna powierzchnia
Do tego znajdziesz tam również informację o innych udziałach związanych z posiadaniem opisanej w KW nieruchomości – jeśli jest to mieszkanie w bloku to możemy dotrzeć także do KW prowadzonej dla działki, na której budynek został wzniesiony. Nowo zakładane księgi nieruchomości gruntowych posiadają także bezpośredni odnośnik do prezentacji działki na Geoportalu:
Dział drugi to informacje o właścicielu lub właścicielach. Zawarte są tam:
- imiona, nazwiska i numery PESEL (o ile takie posiadają) właścicieli nieruchomości oraz imiona ich rodziców
- jeśli nieruchomość posiada kilku właścicieli to odnotowane są tam również ich udziały.
Dział trzeci zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia. Tutaj opisane będą wszelkie ograniczenia lub prawa osób trzecich w stosunku do opisywanej danej nieruchomości. Niektóre są z punktu widzenia kupującego mało istotne jak na przykład zgoda na przesył energii elektrycznej czy wody przez instalacje znajdujące się pod ziemią albo informujące o możliwości montażu klimatyzatorów w hali garażowej.
Zdarzają się tam również bardzo ważne zapisy. Na przykład prawo do dożywotniego użytkowania lokalu (np. dla rodzica właściciela) lub roszczenia związane z przekształceniem użytkowania wieczystego. Sprawdzenie działu trzeciego przed zakupem mieszkania jest obligatoryjne. W przypadku, gdy któryś z widniejących tam zapisów nie będzie jasny należy dokładnie wypytać o niego notariusza.
A jak sprawdzić hipotekę?
To dział czwarty. To tutaj odnotowywane są informacje o kredytach hipotecznych. Ale czy tylko? Otóż nie. W przypadku kredytów hipotecznych roszczenia na rzecz banków lub SKOK-ów zapisywane są za zgodą właściciela nieruchomości. Mówimy wówczas o hipotece umownej.
Poza tymi instytucjami istnieje jeszcze szereg innych, mogących obciążyć hipotekę naszej nieruchomości. Będą to wówczas hipoteki przymusowe. Do tego typu podmiotów zaliczyć możemy: sąd, Urząd Skarbowy, ZUS czy nawet spółdzielnię mieszkaniową. Mogą ona wystąpić z wnioskiem o zabezpieczenie swoich roszczeń (np. wieloletniego zadłużenia) poprzez wpis do hipoteki danego mieszkania. Zapoznanie się z działem czwartym to również pozycja obowiązkowa w ramach sprawdzenia stanu prawnego mieszkania przed zakupem.
I już wiesz czym jest księga wieczysta i czemu służy.
Mam nadzieję, że ten opis odczarował pojęcie księgi wieczystej i nie będzie już ona stanowiła dla Ciebie żadnej tajemnicy, a w razie konieczności bez problemu sprawdzisz sobie jaki jest stan prawny interesującej Cię nieruchomości.
