Ustawa deweloperska w skrócie, czyli 5 obowiązków głównych dewelopera.

Na początku roku, kuzynka poprosiła o kilka rad w zakresie zakupu mieszkania. Wraz z mężem planują zakup od dewelopera. Byli już umówieni na rozmowę i chcieli wiedzieć, o co pytać na spotkaniu. Sprawdziłem stronę dewelopera, ale zdecydowanie konieczne były dodatkowe informacje.

Poprosiłem więc, żeby wzięli od dewelopera wzór umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej i prospekt inwestycji. Zasugerowałem, żeby dobrze wypytali o harmonogram płatności, bo w grę wchodził kredyt.

Kuzynka lekko zdezorientowana zapytała: A oni to wszystko dadzą nam tak bez niczego?

Tak, ale dobrze kiedy kupujący wie, jakie obowiązki ma wobec niego deweloper. Dziś o tym, jak chroni Cię ustawa deweloperska.

Ustawa deweloperska – jak rozprawiono się z nadużyciami w budowlance

Jeszcze kilka lat temu, w mediach co rusz słyszeliśmy o upadających firmach deweloperskich, porzuconych placach budów oraz setkach pozostawionych samym sobie niedoszłych nabywców. Ludzie w jednej chwili zostawali bez oszczędności, niejednokrotnie z kredytem, a zamiast wymarzonego mieszkania mieli tzw. dziurę w ziemi. Do tej pory w wielu domach, starsze pokolenia przestrzegają młodsze przed takim „niepewnym” zakupem.

Skala tego typu nadużyć była na tyle duża, że nad sprawą postanowił pochylić się nasz Ustawodawca. Efektem pracy polityków jest Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również Ustawą deweloperską.

5 obowiązków głównych dewelopera wobec kupującego. Dlaczego ustawa deweloperska jest dla Ciebie ważna!

Z uwagi na to, że Ustawa deweloperska, bez załączników, liczy kilkanaście stron, nie będę omawiał wszystkich jej zapisów. Postaram się jednak zwrócić uwagę postanowienia, które będą dla Ciebie najważniejsze.  

Ochrona pieniędzy kupującego – rachunek powierniczy.

W celu zapewnienia ochrony nabywcom nieruchomości, deweloper zobowiązany jest zapewnić rachunek powierniczy. O co chodzi? Pieniądze, które wpłacamy na budowę naszego domu, nie lądują bezpośrednio na koncie dewelopera, ale leżą na specjalnym koncie, z którego pobierane są według określonego planu. Najczęściej po ukończeniu określonego etapu budowy. Deweloper nie może dowolnie dysponować tym kontem. Dzięki temu, mamy pewność, że deweloper nie pobierze ich już na samym początku, bez rozpoczęcia jakichkolwiek działań.

Ustawa precyzuje, kiedy i na jakich zasadach, deweloper może wypłacić sobie środki z rachunku powierniczego oraz gwarantuje zwrot wpłaconych środków w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej. O rodzaju rachunku powierniczego i ewentualnych dodatkowych zabezpieczeniach decyduje już sam deweloper. W przypadku rachunku typu otwartego, deweloper może zapewnić dodatkową ochronę (gwarancję bankową lub ubezpieczenie).

Prospekt informacyjny.

Deweloper w momencie uruchomienia sprzedaży musi posiadać opracowany prospekt informacyjny dla prowadzonej przez siebie inwestycji. Jest to szczegółowy opis całego przedsięwzięcia, oferowanego domu (lokalu mieszkalnego) wykonany według opisanego w ustawie wzoru. Oprócz inwestycji musi on zawierać informacje o sytuacji prawno-finansowej samego dewelopera. Oznacza to, że możemy sprawdzić z jakich środków deweloper realizuje przedsięwzięcie i czy jest wypłacalny, a także jakie ma doświadczenia w prowadzonej działalności.

Na żądanie osoby zainteresowanej, deweloper jest zobowiązany przedstawić go przyszłemu nabywcy. Co więcej, musi się on znajdować na stałym nośniku i stanowić on będzie integralną część umowy deweloperskiej. Co więcej, wszelkie zmiany w prospekcie wymagają pisemnego aneksowania i akceptacji przez nabywcę pod rygorem ich nieważności.

Umowa deweloperska – co musi zawierać?

• Umowa deweloperska zawsze musi mieć formę aktu notarialnego.
• Koszty z nią związane dzieli się pomiędzy dewelopera i nabywcę w równych częściach.
• Na podstawie umowy deweloperskiej dokonuje się wpisów w księdze wieczystej.

Warto też pamiętać, że wzór umowy deweloperskiej stanowi załącznik do prospektu informacyjnego i deweloper ma obowiązek przedstawić te dokumenty każdemu zainteresowanemu.

Dokładną listę zapisów, które musi zawierać taka umowa, precyzuje art. 22 analizowanej ustawy.

Od umowy deweloperskiej można odstąpić.

Istnieje lista okoliczności, precyzowana przez umowę (art. 22 Ustawy), które umożliwiają stronom odstąpienie od umowy deweloperskiej. Dla nabywcy jest to m.in.: niespełnienie przez umowę wymagań Art. 22 Ustawy. Deweloper może od umowy odstąpić w przypadku, gdy nabywca za mieszkanie nie zapłaci lub gdy nie stawi się do odbioru, lub aktu przeniesienia własności.

Harmonogram płatności.

Ustawa precyzuje także, jak należy zorganizować harmonogram płatności. Mówiąc najprościej, rat na jakie podzielona zostanie zapłata za mieszkanie. Najczęściej harmonogram zakłada płatność w kilku transzach, po wykonaniu i zakończeniu przez dewelopera określonych prac budowlanych.

Ustawa deweloperska ponad wszystko!

Pamiętaj! Art. 28. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców, aniżeli przepisy ustawy, są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Oznacza, to, że nabywając nieruchomość, jesteśmy chronieni przede wszystkim zapisami z ustawy deweloperskiej, które mają pierwszeństwo nad postanowieniami w umowie deweloperskiej. Niemniej, zgodnie z zasadą, że „lepiej jest zapobiegać niż leczyć”, przez podpisaniem jakiejkolwiek umowy zachęcam gorąco od jej dokładnego przestudiowania. W przypadku, gdy nie czujesz się na siłach lub gdy masz wątpliwości, co do poprawności poszczególnych zapisów, skonsultuj je z prawnikiem jeszcze przed podpisaniem aktu.

Z pełną treścią Ustawy możesz zapoznać się pod poniższym linkiem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf