Kupić nowe mieszkanie czy używkę?

To pytanie zadają sobie tysiące osób poszukujących nowego lokum. Mogłoby się wydawać, że kupić nowe mieszkanie niesie ze sobą same korzyści. Tymczasem, po głębszej analizie, wybór wcale nie jest już tak oczywisty. Dlaczego? Przyjrzyjmy się obu wariantom.

Nowe to jest nowe – mawiał mój dziadek

Chociaż to stwierdzenie na pierwszy rzut oka wygląda jak tzw. „masło maślane”, to przyznasz mi rację, że zazwyczaj jednak lepiej jest nabyć fabrycznie nowy przedmiot. Oczywiście, w przypadku mieszkań nie ma to w prawdzie aż tak dużego znaczenia jak w przypadku dajmy na to samochodów, sprzętu AGD czy bielizny, lecz o zaletach takiego wyboru warto wspomnieć.

Po pierwsze całość wyposażenia jakie dostajesz od dewelopera jest nowa. Mam na myśli wszystkie instalacje, okna, drzwi wejściowe, balustrady, parapety, itp. Po drugie, urządzenia typu wywietrzniki, okna, głowice termostatów w kaloryferach czy przełączniki posiadają gwarancję producenta. Dodatkowo, na instalacje elektryczną, grzewczą, wentylacyjną, wodną czy kanalizacyjną, a nawet tynki i posadzki otrzymujesz pięcioletnią rękojmię. Warto wiedzieć, że często również sami deweloperzy niezależnie od tego udzielają gwarancji na ustalonych przez siebie warunkach.

Kolejną bardzo istotną kwestią jest łatwość wykończenia takiego mieszkania. Nie da się ukryć, że mieszkanie w stanie deweloperskim jest zazwyczaj przygotowane do „wejścia z robotą” już w chwili otrzymania lokalu, a prace wykończeniowe często zaczynamy bez większych przeróbek w rozkładzie pomieszczeń i przyłączy do sprzętów AGD, ponieważ spełniają współczesne standardy w tym zakresie. Niewątpliwie obniża to koszty prac wykończeniowych i znacznie je przyspiesza.

Nowe mieszkanie na miarę

Innego rodzaju istotną zaletą, nieco w opozycji do sytuacji wspomnianej powyżej, jest możliwość personalizacji na wczesnym etapie. Nowe mieszkanie można zmodyfikować zanim staną w nim ściany. Już wyjaśniam. W przypadku, gdy nabywasz mieszkanie w inwestycji, która jest w odpowiednio wczesnej fazie, możesz po zgłoszeniu tego u dewelopera zmodyfikować układ pomieszczeń, punktów elektrycznych czy np. przygotować łazienkę pod montaż wanny zamiast prysznica. Wszystkie modyfikacje muszą rzecz jasna mieścić się w granicach technicznych możliwości budynku i zostać zaakceptowane przez wykonawcę. Deweloper nie zgodzi się w przeróbki ścian nośnych budynku, przesuwanie drzwi wejściowych do mieszkania, pionów wodno-kanalizacyjnych, okien czy modyfikację elewacji. Mimo to, zakres możliwych modyfikacji nadal jest szeroki, a korzyści płynące z takiego rozwiązania bywają nie do przecenienia. Ja dla przykładu wymieniłbym:

• przeprowadzenie modyfikacji instalacji wykonywane jest przez fachowców, którzy znają budynek, a w przypadku jakichkolwiek awarii to oni ponoszą odpowiedzialność, a Ty nie musisz tłumaczyć się przed sąsiadem, dlaczego leje mu się na głowę, bo Ty akurat nie podołałeś przeróbce hydrauliki w łazience…
• skracamy sobie czas trwania prac wykończeniowych
• cena takich modyfikacji będzie stanowczo niższa niż gdybyś wezwał ekipę budowlańców i kazał im przerobić istniejące już mieszkanie – za postawienie ściany 30 cm dalej zapłacisz potrójnie – raz w cenie mieszkania, drugi za jej zburzenie, a trzeci za ponowne jej postawienie

Części wspólne

Teraz zapraszam Cię na klatkę schodową – udogodnienia w częściach wspólnych obecnie stanowią już niemal standard we wszystkich nowopowstałych budynkach, a zaliczają się do nich:

• rowerownia
• wózkownia
• place zabaw
• obszary rekreacyjne (baseny, siłownie, skwery altany)
• ciche windy, i to niezależnie od ilości kondygnacji
• osiedla są ogrodzone, zamknięte z dostępem i kluczami jedynie dla mieszkańców
• pojawiają się wideo-domofony i portiernie ochrony

Jest jeszcze coś. W przypadku zakupu mieszkania w stanie deweloperskim, masz bardzo często możliwość zakupu miejsca postojowego (na zewnątrz lub w garażu wielostanowiskowym) bądź indywidualnego garażu. Ba! miejsca możesz kupić dwa. Nie wspomnę o komórce lokatorskiej lub schowku.

A dlaczego nie nowe mieszkanie?

Pierwszym problemem jest dostępność – mieszkanie o niezbyt dużym metrażu i w ciekawej lokalizacji, sprzedawane (lub rezerwowane) są już na etapie przysłowiowej dziury w ziemi lub na bardzo wczesnych etapach inwestycji deweloperskiej.

Kolejną niedogodnością jest obligatoryjne wykończenie mieszkania lub jak to niektórzy mówią remont. O ile nie kupimy od dewelopera mieszkania w standardzie „pod klucz” czeka nas stosunkowo sporo pracy i zaangażowania zanim będziemy w stanie zamieszkać w naszym nowym lokum.

Życie na placu budowy

Otóż wyobraź sobie teraz, że udało Ci się kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, z dajmy na to rocznym wyprzedzeniem. Dzięki doskonałemu zaplanowaniu wszystkich prac, zarezerwowaniu ekipy budowlańców, stolarzy i parkieciarzy, w przeciągu pięciu tygodni od przekazania kluczy do mieszkania wprowadzamy się jako pierwsi! Cudownie! Proszę mi uwierzyć na słowo, po pół roku człowiek jest w stanie stwierdzić jakiej marki wiertarką w mieszkaniu obok ekipa ryje dziury w żelbecie. Jest też winda wyłożona styropianem lub płytą OSB (w celu zabezpieczenia jej przed nieuchronnym zniszczeniem przez hordy ekip remontowych), która brudzi ubrania i straszy niezliczoną ilością wszelkiej maści ofert, również niemoralnych, oraz błędów ortograficznych. To jak długo stan ten będzie się utrzymywał zależy od wielkości budynku i ilości mieszkań.

Duże inwestycje realizowane i oddawane do użytkowania są zazwyczaj w kilku etapach – o tej przypadłości inwestycji deweloperskich wspominałem już wcześniej tutaj  – i o ile nasze mieszkanie nie będzie oddane w ramach ostatniego etapu, mocniej lub słabiej doświadczymy uciążliwości budowy. Będą to hałasy związane z pracą maszyn budowlanych, dźwigów, ciężarówek, betoniarek czy wiertarek, a także swojskich, niewysublimowanych zakrzyknięć wśród robotników. Wiązać się to może również z np. ponadnormatywnym zakurzeniem okien, parapetów czy balkonu. Nie da się ukryć, że możesz mieć również problem z utrzymaniem w czystości karoserii Twojego samochodu, a wszystko z powodu hałd błota wynoszonego na drogę dojazdową głównie przez ciężarówki. Dla niektórych problemem niewątpliwie będzie widok z okna i świadomość, że przez najbliższy czas nie zaznają spokoju ani prawdziwej prywatności.

A co z finansami?

Na koniec rzecz kluczowa – pieniądze. Nie chodzi mi tu o cenę samego mieszkania, bo wychodzę z założenia, że jeżeli ktoś zdecydował się na zakup konkretnego mieszkania to jest on dla niego warte wyłożonych pieniędzy lub przynajmniej kwota ta mieści się w granicach bólu. Myślę raczej o sposobie w jaki za mieszkanie zapłacisz.

Otóż, w optymistycznym scenariuszu mieszkanie możesz kupić w harmonogramie płatności na zasadzie proporcji 10/90 – oznacza to, że przy umowie deweloperskiej zapłacisz 10% wartości mieszkania, a pozostałe 90% dopiero przed podpisaniem aktu przeniesienia własności. Prawda jest jednak taka, że niewielu deweloperów dysponuje takimi środkami, aby czekać na zapłatę do końca inwestycji. Zazwyczaj harmonogram płatności jest bardziej złożony i zobowiązuje do wpłacania pieniędzy w transzach na rachunek powierniczy zgodnie z postępem prac budowlanych przez kilka/kilkanaście miesięcy.

A jeśli mamy kredyt?

Już zupełnie na koniec o dodatkowych kosztach jakie musisz ponieść, jeśli posiłkujesz się kredytem hipotecznym. Jak sama nazwa mówi, kredyty na zakup mieszkania obciążają jego hipotekę (sąd dokonuje wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości, w dziale pod tytułem hipoteka). Jest to zabezpieczenie banku na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. A co w przypadku, gdy nie ma gdzie tej hipoteki zapisać? Wyjaśniam, że zakupiona przez Ciebie dziura w ziemi nie posiada księgi wieczystej ani tym bardziej hipoteki, którą można obciążyć.

Z tego tytułu banki proponują specjalne rozwiązanie – ubezpieczenie pomostowe lub podwyższona marża banku. Jest to dodatkowa opłata na rzecz banku w przypadku kredytu hipotecznego, który nie został jeszcze zarejestrowany we właściwej hipotece. Zatem, gdy w związku z harmonogramem płatności, środki kredytowe uruchamiasz, dajmy na to na półtora roku przed ustanowieniem aktu własności, a sądy potrzebują niejednokrotnie kolejnych kilku, a czasem kilkunastu miesięcy na założenie ksiąg wieczystych i dokonanie w nich odpowiednich wpisów, miej świadomość, że w efekcie taka operacja będzie Ci kosztować kilka tysięcy złotych.

Czy zatem lepiej kupić mieszkanie używane? Zapraszam do drugiej części wpisu na temat wad i zalet mieszkania z rynku wtórnego –> TUTAJ. Zapraszamy!