Dane mówią, że obecnie około 1/3 wszystkich transakcji na rynku nieruchomości to zakupy za środki własne, bez wsparcia ze strony banku (z roku 2019). Od jednego z deweloperów osobiście usłyszałem, że transakcje gotówkowe stanowią niemal 60% całości jego sprzedaży. Co więcej, w porównaniu z rokiem poprzednim, dane te wykazały trend rosnący. Oznacza, to, że coraz więcej Polaków kupuje mieszkania za gotówkę. Skąd mamy pieniądze? Jest ktoś, komu nie możesz odpowiedzieć – „To wyłącznie moja sprawa.” Tym kimś jest urząd skarbowy.
Skąd mam środki na zakup nieruchomości? Czy to ważne?
Pracuję i oszczędzam. Dostałem od rodziców. Mam spadek po babci… Czy muszę wyjaśniać skąd mam środki na zakup nieruchomości?
Tak, musisz. W celu sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, notariusz musi ustalić szereg informacji. Nie zdziw się więc, jeżeli przez przygotowaniem aktu notarialnego zostaniesz zapytany o to:
- jaki jest Twój stan cywilny
- jeżeli pozostajesz w związku małżeńskim, to czy zawierałeś umowę majątkową, tj. czy nie posiadasz rozdzielności majątkowej (tzw. intercyzy)
- jeżeli pozostajesz w związku małżeńskim to skąd pochodzą środki, za które kupujesz daną nieruchomość oraz czy nabywana jest ona do majątku wspólnego czy osobistego –> niebawem wpis na temat tego czym jest majątek wspólny, a czym osobisty.
Co prawda, wszystko co powiesz będzie miało formę oświadczenia i nie będzie konieczności dostarczania dodatkowych dokumentów potwierdzających np. stan cywilny, to nie należy kłamać. Pierwszym z brzegu argumentem, który stoi za tym stwierdzeniem jest fakt, że notariusz przesyła sporządzony akt do sądu, urzędu gminy lub miasta oraz do urzędu skarbowego, więc informacja ta prędzej czy później ulegnie weryfikacji. Ponadto, jeśli zakupisz coś samodzielnie i oświadczysz, że było to za środki z majątku osobistego i do majątku osobistego, a nie będzie to zgodne z prawdą, ryzykujesz coś więcej niż ciche dni. Drugi z małżonków może na drodze prawnej dochodzić swoich praw.
Finansowy rachunek sumienia
Jeśli planujesz zakup nieruchomości, zrób finansowy rachunek sumienia. Należy dokładnie przemyśleć za jakie będzie to środki i określić ich pochodzenie. Sprawdź też czy wszystkie kwestie podatkowe dotyczące wspomnianych środków zostały w pełni uregulowanie. Skomplikowane? Przykład:
Rodzice pomagają Ci częściowo sfinansować zakup mieszkania. Nie mogą Ci tych pieniędzy po prostu dać, ponieważ jest to najpewniej znaczna suma, dlatego muszą zrobić oficjalną darowiznę. W Polsce nie płacisz podatku za darowiznę od rodziców, dzieci i rodzeństwa (I grupa podatkowa), ale nadal masz obowiązek zgłoszenia tego do fiskusa w ciągu pół roku. W przeciwnym razie ryzykujesz wysoką karę finansową.
Na tym etapie z pomocą najpewniej przyjdzie sam notariusz. Niemniej, pewne rzeczy muszą zostać rozliczone przed sporządzeniem aktu notarialnego i jeśli jakieś nieścisłości wyjdą w trakcie odczytu, może być już za późno. Polecam skonsultować z notariuszem wszystkie kwestie finansowe i podatkowe jeszcze na etapie gromadzenia i analizy dokumentacji. Dobry notariusz upewni się czy kwestie finansowania zakupu nie budzą zastrzeżeń. Jeżeli nawet doszuka się jakichś nieprawidłowości, podpowie co należy zrobić lub tak skonstruuje akt, aby zadbać o Twoje interesy.
Urząd skarbowy analizuje pochodzenie środków
Jak już wspomniałem, obowiązkiem notariusza jest przesłanie jednego egzemplarza podpisanego aktu zakupu mieszkania do urzędu skarbowego. Pamiętaj, że urząd skarbowy dokładnie analizuje pochodzenie środków finansowania Twojego zakupu. Sprawdzi też wartość nieruchomości i kwestię należnego podatku PCC (–> temu zagadnieniu poświęcę wkrótce osobny wpis). Urzędnicy porównają Twoje dochody oraz wszystkie złożone przez Ciebie deklaracje podatkowe. Na tej podstawie oszacują, czy było Cię stać na taki zakup. Pamiętaj, że taka analiza uwzględni także inne Twoje zakupy. Jeśli rok wcześniej kupiłeś samochód lub na przykład poniosłeś wydatki związane z założeniem działalności gospodarczej, to wszystkie te kwoty będą w niej uwzględnione. W prostych słowach, policzą czy nie wydałeś zarobionych, odziedziczonych lub darowanych Ci pieniędzy na inne rzeczy. Z perspektywy urząd skarbowy, chodzi o sprawdzenie czy do zakupu nieruchomości nie doszło przy użyciu brudnych lub jak ktoś woli nieopodatkowanych, pieniędzy.
Kara za nieujawnienie dochodów
Jeżeli analiza wykaże, że nie było Cię na to stać, urząd skarbowy wezwie Cię do złożenia wyjaśnień w tej sprawie. Jeśli nie będziesz w stanie udowodnić legalnego (a dokładniej rzecz ujmując opodatkowanego) źródła dochodów, nie będzie to miłe postępowanie, a zakończy się karą finansową. Wysoką karą… Za nieujawnienie dochodów urząd skarbowy naliczy podatek (a raczej karę) w wysokości 75%. Taka sytuacja może przydarzyć się każdemu i nie sugeruję bynajmniej, że obracacie „lewymi” pieniędzmi. Wystarczy zapomnieć złożyć zeznanie podatkowe dotyczące wspomnianego wyżej spadku lub darowizny od najbliższych. Czynności takie jak już pisałem nie są opodatkowane w ramach I grupy podatkowej pod warunkiem, że terminowo złożysz niezbędne deklaracje. Jeżeli odziedziczyłeś w spadku pokaźną kwotę, nie dopuść, aby „leżała w szufladzie” nie uwzględniona w deklaracji podatkowej. W przeciwnym razie, mimo, że w kupisz mieszkanie za legalnie odziedziczone środki, może spotkać Cię wysoka kara.
Dla rolników
Na koniec informacja dla rolników. W związku ze zwolnieniem dochodów uzyskiwanych z działalności rolniczej z podatku dochodowego, rolnicy nie składają PIT-ów. Oznacza to, że fiskus nie wie, jakie dochody posiada dany rolnik. Powoduje to niemal obligatoryjne wezwanie do urzędu w przypadku zakupu nieruchomości ze środków uzyskanych z produkcji rolnej. O ile oczywiście gospodarstwo nie jest zarejestrowane jako działalność gospodarcza.
Spotkałem się kiedyś z przypadkiem takiego wezwania. Ów gospodarz kupił mieszkanie swojej studiującej córce. Po otrzymaniu takiego pisma wybrał się do urzędu uzbrojony w jeden dokument. Ostatnią fakturę sprzedaży do cukrowni buraków ze swojej ogromnej plantacji. Kwestę wyjaśnień załatwił od ręki 😊.
