kup sobie chatę działka bez dojazdu

Postanowiłeś wybudować dom i znalazłeś doskonałe miejsce. Świetnie! Jednak uwaga! Zanim umówisz się na konkrety z właścicielem działki, sprawdź czy ta nieruchomość ma ustanowiony dostęp do drogi publicznej! To nie żart! Nawet działka, która leży przy samej drodze i posiada fizyczny, utwardzony wjazd, w papierach może go nie mieć. A to może rodzić problemy, np. z uzyskaniem pozwolenia na budowę…

Chcesz wybudować dom? Uwaga! Działka bez dojazdu!

W ostatnim czasie, na własnej skórze sporo dowiedzieliśmy się jaki kłopot może stanowić działka bez dojazdu. W związku z tym, dziś przestrzegamy przed kupowaniem „na słowo właściciela”, podpowiadamy jak szybko sprawdzić do kogo należy działka i jak poradzić sobie w sytuacji, gdy upatrzona działka nie ma dojazdu. A wyjścia są co najmniej dwa.

Działka bez dojazdu – jak to możliwe?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r. (art. 93 pkt 3), co do zasady, nie można wydzielić działki bez dostępu do drogi publicznej. Przez dostęp należy rozumieć m.in. bezpośrednie sąsiedztwo z drogą, służebność lub współwłasność działki dojazdowej, drogowej. Niemniej, w skutek różnych czynników, okoliczności, takich jak postępowania sądowe lub spadkowe, a nawet wobec czynnika ludzkiego w postaci błędnych zapisów notarialnych, niektóre działki mogą pozostawać bez dojazdu.  

Kiedy Sprzedający nie wie co ma 

Poszukując kolejnej działki, w ostatnich miesiącach, mieliśmy dwukrotnie okazję zaskoczyć właścicieli oglądanych działek, informując ich, że do sprzedawanej przez nich nieruchomości nie ma dojazdu. Położone pozornie bezpośrednio przy drodze publicznej, oddzielone były od niej, wąskimi działkami. Wydawało się oczywiste, że pasy ziemi wzdłuż drogi należą do gminy. Tymczasem, po kilku wnikliwych telefonach, okazało się, że działki należą do osób prywatnych. Co ciekawe, właściciele jednej z działek nie mieszkali już nawet w pobliżu nieruchomości.

Na grafikach poniżej zaznaczyłam wspomniane nieruchomości i działki, które wzbudziły nasze wątpliwości.

kup-sobie-chate-mapa-dzialka-bez-dojazdu-3

Odwiedzając i mając okazję zobaczyć na żywo działkę na grafice poniżej, nic nie wzbudziło naszych podejrzeń. Tuż przy działce był chodnik i zjazd, więc oczywiste wydawało się, że działka należy do gminy. (Bo jaki szaleniec budowałby chodnik miejski na prywatnej działce?!). Strukturę właścicielską ujawniła dociekliwa pani notariusz, która zadzwoniła do urzędu gminy. Chcąc sprzedać nam nieruchomość, Jej właściciel musiał odnaleźć i nakłonić do porozumienia właściciela tego skrawka.

kup-sobie-chate-mapa-dzialka-bez-dojazdu-2

Po pierwsze numery działek! Geoportal.

Jeśli dysponujesz numerami działek, które chciałbyś kupić, zalecamy sprawdzenie ich lokalizacji i granic, a także bezpośredniego sąsiedztwa na geoportal.gov.pl. Sprawdź czy istnieją tam jakieś inne działki, SZCZEGÓLNIE pomiędzy pasem drogowym, a Twoją potencjalną nieruchomością, które mogą wpłynąć na użytkowanie całości. Zapytaj sprzedającego o każdy możliwy detal.

Telefon do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy

Jeśli nie wiesz do kogo należą działki leżące w bezpośrednim sąsiedztwie interesującej Cię nieruchomości, zadzwoń do właściwego Urzędu Miasta lub Gminy. Szczególnie wtedy, gdy działki te mogą wpłynąć na dostęp do nieruchomości. Urzędnik poinformuje Cię, jeśli działka należy do osoby prywatnej lub potwierdzi, jeśli ziemia należy do Urzędu Gminy lub Miasta. Pozwoli Ci to podjąć dalsze kroki.

Bez dojazdu? Ale nie bez wyjścia!

Zakup

W przypadku działek bez dojazdu wyjścia są co najmniej dwa. Pierwsze to zakup działki, która przylega zarówno do Twojej nieruchomości, jak i drogi publicznej. Takie rozwiązanie zastosowaliśmy w przypadku nieruchomości, na której prowadzimy aktualnie inwestycję, o której przeczytać możesz TUTAJ.

Nasza nieruchomość składała się z dwóch działek, z czego tylko jedna przynależała do drogi publicznej. I to ona umożliwiała dostęp do drugiej działki. Kiedy działka miała jednego właściciela, problemu nie było. Gdy postanowiliśmy zbyć jedną działkę, a na drugiej wybudować dom, należało wykupić od miasta jedną wąską działkę pomiędzy drogą, a nieruchomością (zaznaczono niebieskim). Na poprawienie funkcjonalności obu działek, kupiliśmy także drugi pasek (kolor pomarańczowy).

kup-sobie-chate-mapa-dzialka-bez-dojazdu-1

Współwłasność

W celu uzyskania przejazdu przez sąsiednią działkę, nie musisz kupować jej w całości. Możesz wykupić jedynie część działki, przy czym nie jest istotne czy będzie to połowa czy 1/21 część działki, ponieważ w obu przypadkach uzyskach jednakowe prawa do poruszania się i przesyłania mediów pomiędzy drogą publiczną, a Twoją nieruchomością.

Służebność

Jeśli właściciel poinformuje Cię o istniejących służebnościach przejazdu, sprawdź na mapie, o które działki chodzi. Zweryfikuj czy służebność ujawniono także w Księdze Wieczystej nieruchomości. Jeśli tak, wraz z nią nabędziesz także prawo przejazdu i przesyłu przez wskazaną działkę.

Jeśli działka nie ma dojazdu, ani nie ustanowiono żadnej służebności, możesz dogadać się z sąsiadem, aby taką służebność ustanowić. Właściciel sąsiedniej działki może żądać w zamian opłaty.

Jeśli nie ma możliwości polubownego ustanowienia służebności, możesz uzyskać ją na drodze postępowania sądowego.

Zanim zdecydujesz się na zakup działki, zdecydowanie warto zadbać o kwestię formalnego dojazdu do działki. Urzędnicy bywają dociekliwi, szczególnie, gdy najmniej się tego spodziewamy, więc lepiej, żeby kwestia dojazdu nie przeszkodziła Ci w uzyskaniu np. pozwolenia na budowę i realizacji marzenia o domu!

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *