Artykuł ten kieruję do wszystkich tych, którzy z różnych powodów sprzedają mieszkanie z obciążoną hipoteką – o tym poniżej (vol 1). A także do tych, którzy przechodzą chwilę zawahania, bojąc się kupić mieszkanie z kredytem (vol 2).
Mieszkanie z hipoteką. Część pierwsza, czyli jak je sprzedać?
Zazwyczaj po spacerze z dziećmi, żona w progu woła do mnie Teraz Ty je przejmij! Ale parę tygodni temu, po spacerze, jeszcze w progu sprzedała mi temat na ten oto wpis. 😉
Słuchaj! Rozmawiałyśmy z sąsiadką o tym jak to powiększają się rodziny i kurczą metraże. I zeszło na temat sprzedaży mieszkania z kredytem i tego jak to się w ogóle robi. Napiszesz?
Sprzedajemy, bo rodzina się powiększa … lub wręcz przeciwnie.
Powodów, dla których sprzedaż mieszkania staje się koniecznością, jest wiele. Są tacy, którzy zdecydowali się na założenie rodziny, a kawalerka kupiona parę lat wcześniej przestaje im wystarczać. Zdarza się, że decydują kwestie zawodowe, ponieważ awans lub zmiana pracy zmuszają do przeprowadzki i sprzedaży dotychczasowego lokum. Bywa, że okoliczności, w których sprzedajemy mieszkanie nie są zbyt wesołe. Mogą wynikać zarówno z kłopotów finansowych, nieudanej inwestycji lub chodzi o podział majątku spowodowany rozwodem lub sprawami spadkowymi. Niezależnie od powodu, wśród ofert sprzedaży natrafisz na niejedno mieszkanie z obciążoną hipoteką.
Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką w 5 krokach?
Krok 1: Wizyta w banku
Właściciel, który planuje sprzedać mieszkanie z obciążoną hipoteką powinien w pierwszej kolejności, jeszcze zanim wystawi ogłoszenie o sprzedaży lokalu, upewnić się, że bank nie zablokuje transakcji. Najprościej będzie sięgnąć do zapisów umowy kredytowej i sprawdzić na jakich warunkach można będzie spłacić swoje zobowiązania. Nie dla wszystkich zapisy umowy będą w pełni zrozumiałe. Wówczas lepiej skontaktować się bezpośrednio z pracownikiem banku i o wszystko wypytać.
Krok 2: Poinformuj kupującego o kredycie
Jeśli jesteś pewny, że Twój bank nie będzie robił problemów, wystaw mieszkanie na sprzedaż. Poinformuj potencjalnego kupującego o kredycie. Uwaga! Nie musisz o tym mówić w pierwszej minucie prezentacji mieszkanie. Niemniej, gdy kupujący jest naprawdę zainteresowany Twoim mieszkaniem, a sam nie spyta o stan hipoteki, uczciwie przedstaw sytuację. Zawsze możesz pobrać z banku zaświadczenie o wysokości zadłużenia, aby się uwiarygodnić.
UWAGA! Jeżeli będziesz korzystać z usług pośrednika, jestem przekonany, że o wszystko wypyta, sprawdzi księgę wieczystą i w odpowiedni sposób przedstawi sytuację kupującemu.
Krok 3: Umowa przedwstępna
Jeśli negocjacje zakończyły się sukcesem i obie strony są zdecydowane, należy wziąć się za pisanie umowy przedwstępnej. Dokument ten nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale w tym przypadku, ja rekomenduję tą formę. Notariusz jako prawnik mający doświadczenie w tego rodzaju transakcjach, określi jakie dokumenty będą niezbędne do zawarcia takiej umowy, przeanalizuje je i skonstruuje umowę w taki sposób, aby zabezpieczyć interesy obu stron. Dodatkowo jego obowiązkiem jest poinformowanie zarówno kupującego jak i sprzedającego o odpowiedzialności jaka ciążyć będzie na każdej ze stron, jeśli opisane w umowę warunki nie zostaną dotrzymane. Koszt takiej umowy to kilkaset złotych, co w porównaniu z zakupem nieruchomości za kilkaset tysięcy nie jest dużym kosztem.
Krok 4: Formalności i ustalenia dotyczące spłaty kredytu
Podczas umowy przedwstępnej należy ustalić zasady uregulowania poszczególnych zobowiązań.
- Jeśli kupujący jest gotówkowy, ustala się, kiedy i na jaki rachunek bankowy przeleje on pierwszą transzę gotówki. Jest to zazwyczaj kwota zadłużenia niezbędna do spłaty kredytu i „uwolnienia” hipoteki.
- Jeśli kupujący jest kredytowy wpłaca zaliczkę (np. wkład własny).
Do sporządzenia umowy sprzedający potrzebuje m.in.:
- zaświadczenie o wysokości zadłużenia
- promesa banku o zwolnieniu hipoteki po spłacie zadłużenia (uwaga! Ten dokument jest zazwyczaj ważny 30 dni!)
- o konieczności innych zaświadczeń na pewno poinformuje Cię bank lub notariusz.
Krok 5: Finalizacja zakupu i wykreślenie hipoteki
- Jeśli kupujący jest gotówkowy, przelewa pozostałą kwotę za mieszkanie na konto sprzedającego według ustaleń z umowy przedwstępnej.
- Jeśli zakup jest na kredyt, to na podstawie umowy przyrzeczonej (przedwstępnej), bank kupującego spłaca kredyt ciążący na mieszkaniu, a resztę pieniędzy przelewa na rachunek sprzedającego. Sprzedający odbiera wówczas od swojego banku zgodę na wykreślenie hipoteki i przekazuje nowemu właścicielowi, który powinien wraz z tą zgodą złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. (Uwaga! Tylko aktualny właściciel może złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki!).
Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Czasem mieszkanie sprzedajemy raczej z konieczności. W takiej sytuacji transakcja może okazać się nieopłacalna. Zanim podejmiesz taką decyzję, dokonaj podsumowania wszystkich kosztów jakie dotychczas poniosłeś (odsetki) oraz wydatków, które mogą Cię jeszcze czekać (koszty wcześniejszego rozwiązania umowy kredytowej). Upewnij się czy jest to rzeczywiście najlepsze rozwiązanie i podejmij świadomą decyzję.
Uwaga! Kredyt we frankach
Jest wśród nas spora grupa kredytobiorców, która mniej lub bardziej świadomie podpisała tego typu zobowiązanie. Niestety od momentu podpisania do dziś, wartość franka wzrosła, a tym samym wzrosły zobowiązania względem banków. W przypadku kredytu we frankach szwajcarskich (a także zadłużenia innych walutach) decyzję o sprzedaży mieszkania trzeba skonsultować z bankiem. Doradca ustali na jakich zasadach powinno się to odbyć. Mieszkanie pomimo kredytu nie jest własnością banku, a o jego dalszym losie decydować może i w zasadzie powinien jego faktyczny właściciel. Z tego tytułu, banki z reguły nie robią przeszkód w całkowitej spłacie kredytu i zwolnieniu hipoteki. Dla banku kluczowe jest odzyskanie należnych pieniędzy. W tym miejscu problemem może właśnie okazać się kwota zadłużenia, jaką trzeba spłacić. Po przeliczeniu wszystkich poniesionych kosztów i uwzględnieniu różnic kursowych strata właściciela może okazać się znaczna.
Sprzedałeś z zyskiem? Nie zapomnij o podatku!
Wydawać by się mogło, że w przypadku sprzedaży z zarobkiem należy się tylko cieszyć. Tak, ale trzeba być też czujnym. Pamiętaj, że Urząd Skarbowy przygląda się uważnie każdej umowie kupna/sprzedaży nieruchomości, gdyż notariusz ma obowiązek przesłać jeden z wypisów aktu do właściwego Urzędu Skarbowego. Zarobek, a mówiąc poprawnie dochód, jest opodatkowany i będziemy zobowiązani do zapłaty 19% podatku dochodowego. Rozlicza się go rocznie, w tym samym terminie co inne podatki dochodowe tj. do końca kwietnia za rok poprzedni.
Pamiętaj, że podatek taki płacony jest od dochodu, czyli różnicy między przychodem a poniesionymi kosztami. Mówiąc po ludzku dochód obliczasz w ten sposób, że kwotę jaką płaci kupujący pomniejszasz o koszt zakupu mieszkania i wszystkie pozostałe wydatki, jakie poniosłeś na jego wykończenie/remont. Warunek jest taki, że wszystkie koszty są we właściwy sposób udokumentowane – posiadasz imienne faktury i rachunki. Musisz też wiedzieć, że koszty jakie poniosłeś w związku z posiadanym kredytem (odsetki, ubezpieczenia, prowizje, operaty) nie są uznawane w tym przypadku jako uzyskania przychodu.
Czy można uniknąć podatku dochodowego? Tak!
Jest to możliwe w dwóch przypadkach:
- Jesteś właścicielem nieruchomości więcej niż 5 lat (a właściwie 6). Dlaczego piszę 6? Ponieważ okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym zakupiłeś mieszkanie (a dokładnie stałeś się właścicielem – notarialnie). Jeżeli nastąpiło to w grudniu, to rzeczywiście masz pięć lat, a jeśli w styczniu to okres ten wydłuża się do sześciu lat. Jeśli taki czas minął podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości Cię nie obowiązuje.
- W przypadku, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne potrzeby mieszkaniowe w ciągu kolejnych 2 lat. Chodzi o to, że za równowartość (lub więcej) otrzymanych za zakup pieniędzy, kupisz kolejne mieszkanie lub dom, w którym zamieszkasz. Ważne abyś notarialnie stał się jego właścicielem przed upływem 2 lat od chwili sprzedaży.
