Inflacja a wysokość raty kredytu za mieszkanie?

W niepewnych gospodarczo i politycznie czasach, wiele osób, które planowało zakup mieszkania na kredyt zastanawia się jak postępująca inflacja wpłynie zarówno na ceny nieruchomości, jak i wysokość raty kredytu? Posiadający kredyt zastanawiają się czy raty ich kredytów jeszcze wzrosną? Jeśli wierzyć deklaracjom banku centralnego, w najbliższym czasie należy spodziewać się wzrostu stóp procentowych. Oznacza to bezpośredni wzrost przeciętnej raty kredytu.

INFLACJA A WYZSZA RATA KREDYTU wibor zmienne stopy procentowe

Nie jesteśmy finansistami, nie potrafimy także przewidywać przyszłości, ale nieruchomości to nasz świat. W związku z tym, w tym wpisie wyjaśniamy w możliwie najprostszy sposób, z czego składa się rata kredytu hipotecznego. Tłumaczymy także, jak zmiany w obszarze ekonomii i sytuacja geopolityczna wpływają na wysokość raty kredytu. Tłumaczymy dlaczego niektórym kredytom inflacja niestraszna.

Inflacja, co to właściwie jest?

Inflacja – inaczej spadek wartości pieniądza – oznacza, że każda złotówka w Twoim portfelu ma coraz mniejszą siłę nabywczą, tj. możesz za nią kupić coraz mniej dóbr. Nominalna wartość produktów, czyli cena wyrażona w danej walucie, rośnie. Ten sam chleb kupujesz nie za trzy ale za cztery złote lub więcej. Im wyższa inflacja, tym mniej kupisz za swoją pensję, nawet jeśli udało Ci się zdobyć podwyżkę. Ba! Przy dużej inflacji, wzrost wynagrodzeń nie jest w stanie zrekompensować wzrostu cen. Nadmierna, szybko rosnąca inflacja w swej skrajnej postaci przeradza się w hiperinflację i prowadzi do kryzysu gospodarczego.

Na czym polega kryzys gospodarczy?

W uproszczeniu – jeśli nabywasz mniej, producent mniej wytwarza i mniej sprzedaje. Jednocześnie wciąż ponosi koszty rosnących cen wytworzenia materiałów lub usług, którymi obraca. Mając mniejsze dochody ze sprzedaży i rosnące koszty produkcji, upada. Zamykając działalność zwalnia ludzi, którzy tracą wynagrodzenie. Bez pieniędzy przestają nabywać dobra wytwarzane przez innych przedsiębiorców, którzy ze swej strony także popadają w kłopoty finansowe. I tak dalej.   

Skąd się bierze inflacja?

Zastanawiasz się czym spowodowana jest aktualna inflacja? Czynników jest wiele. Wystarczy, że wymienimy tylko dwa, których wszyscy doświadczamy – wojna na Ukrainie i pandemia Covid-19. Nawet niewprawne ekonomicznie oko dostrzega niepewną sytuację geopolityczną. W związku z restrykcjami lub sankcjami, brakuje dostępu do pewnych produktów, a co za tym idzie, rośnie ich cena. Ta sama niepewność powoduje, że wiele osób rezygnuje lub odkłada w czasie planowane zakupy, począwszy od drobnych, jak zakup sprzętu AGD, po duże inwestycje, takie jak zakup mieszkania. Spadek popytu, powoduje spadek dochodów producentów, co prowadzi do podnoszenia cen – wszak nadal płacą wynagrodzenia i utrzymują fabryki lub magazyny.

inflacja polska 20 lat
Źródło: https://300gospodarka.pl/ Na wykresie widać, że inflacja w ostatnich latach zbliża się do poziomu z kryzysu w 2008 r.

W ostatnich latach towarzyszy nam także dodruk pieniądza rozpoczęty w okresie trwania pandemii. Nie wdając się w mechanizm powstawania dodatkowej ilość pieniędzy (zainteresowanych odsyłamy do artykułów specjalistycznych), na rynku jest więcej pieniędzy, w ujęciu ilościowym. Te pieniądze trafiają do obiegu najczęściej w formie dodatkowych świadczeń socjalnych, których w czasie pandemii było wiele. Mimo, że na naszych kontach figurują dodatkowe kwoty, siła nabywcza posiadanych środków de facto pozostaje niezmienna. Prowadzi to do „psucia” każdej złotówki. Jeśli 1 złoty wart jest tyle, co kiedyś 70 groszy, nie dziwi, że piekarz za swój chleb żąda zamiast trzech, czterech takich „zepsutych” złotówek, prawda? To samo dotyczy także innych walut na całym świecie.

Mniej na koncie, to mniejsza zdolność kredytowa.

Jeśli do istniejących uwarunkowań dołożymy wzrost podatków, okaże się, że mimo niezmiennej kwoty brutto na Twojej umowie o prace, na Twoje konto wpłynie mniejsza kwota netto. Rosnące ceny, także nieruchomości, sprawią, że za daną kwotę nie uda się kupić mieszkania, na które wcześniej byłoby Cię stać.

Ta sama zależność dotyczy zakupu nieruchomości na kredyt. Twoje zarobki, mimo, że się nie zmieniły lub minimalnie wzrosły, nie dają wystarczającego zabezpieczenia w oczach banku, który udziela kredytu. Koniec końców, Twoja zdolność kredytowa spada i nie stać Cię już na mieszkanie, którego zakup był realny kilka miesięcy wcześniej.

Rata kredytu, a oprocentowanie.

A co jeśli już wziąłem kredyt na mieszkanie? I tutaj dochodzimy do sedna problemu, który spędza wielu sen z powiek. Skoro moja nieruchomość została zakupiona kilka lat temu, za określoną kwotę, dlaczego miesięczne raty kredytu rosną? I od czego zależy wysokość tych wzrostów?

Poziom inflacji, w dużej mierze zależy od decyzji rządzących. Póki jej poziom utrzymuje się na niskim poziomie, wszyscy ją akceptują. Gdy jednak poziom inflacji przekroczy pewien krytyczny próg, bank centralny (w Polsce NBP – Narodowy Bank Polski) rozpoczyna działania, które mają na celu zahamować spadek wartości pieniądza, a tym samym powstrzymać wzrost cen i nadchodzący kryzys.

Co mnie obchodzi bank centralny? Ja mam kredyt w innym banku.

Biorąc kredyt w banku z czerwonym, różowym czy zielonym logo, większość klientów nie zastanawia się skąd pochodzą pieniądze, których w ramach kredytu udziela im ten bank, lub mylnie zakłada, że są to środki własne tego banku. Otóż nie. Poszczególne banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze nawzajem. Słowem, banki komercyjne pożyczają swoim klientom pieniądze, które pożyczyły od innych podmiotów. Dodatkowo obrotem pieniądzem w danym kraju zarządza narodowy bank centralny – w naszym kraju jest to właśnie NBP. Jego głównym zadaniem jest kontrolowanie ilości pieniądza w obiegu, tak, żeby nie było go fizycznie zbyt dużo i nie tracił na wartości. (Pewnie już zauważyłeś pewien paradoks ten sam bank centralny zgadzając się na dodruk, może doprowadzić do sytuacji zupełnie odwrotnej? Ale to już temat dla ekspertów.) Zainteresowanym polecamy materiał NBP TUTAJ.

wibor obrpocentowanie marza banku kredyt

Zasadą funkcjonowania banków jest zarabianie na udzielaniu pożyczek. Kiedy bank udziela Ci kredytu, pobiera od Ciebie opłatę za udostępnienie danej kwoty, którą nazywa marżą. Marżę spłacasz co miesiąc, przez określony czas, w określonej wysokości. Marża to inaczej wartość wyrażona w procentach od pożyczonej kwoty.

Z drugiej strony okienka, bank również płaci marżę zależną od banku centralnego. Ile wynosi ta marża? To również wartość wyrażona w procentach, którą ustala bank centralny, o której wszyscy słyszeliśmy – ściśle uzależniony od wysokości stóp procentowych współczynnik WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate).

Co może bank centralny, gdy szaleje inflacja?

Kiedy inflacja nabiera tempa, bank centralny podnosi stopy procentowe. Oznacza to, że banki komercyjne płacą więcej za pożyczone pieniądze. Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to wzrost raty kredytu. Dlaczego?

Przyglądając się wykresom WIBOR z ostatnich kilku lat wyraźnie widać, że stopy procentowe plasowały się na stabilnych, niskich poziomach. Z tego względu wielu Polaków zaciągało kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Wraz z zawirowaniami na rynkach finansowych, niepewną sytuacją geopolityczną i pandemią, sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Opłacalne dotąd kredyty ze zmiennym oprocentowaniem zaczęły drożeć.

Dlaczego kredyty drożeją?

Żeby wyjaśnić zależność pomiędzy zmianą stóp procentowych, a rosnącą ratą kredytu, zaczniemy od wyjaśnienia różnicy pomiędzy ratą kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym. Każda rata kredytu hipotecznego, którą spłacasz w banku składa się z kapitału, czyli kwoty jaką zapłaciłeś za nieruchomość oraz oprocentowania. Musisz jednak wiedzieć, że oprocentowanie również składa się z dwóch części. Składa się na nie marża banku oraz WIBOR, czyli prowizja, którą bank komercyjny płaci za pożyczenie mu pieniędzy.

O ile marża banku jest stała i nie zmienia się przez okres kredytowania, o tyle oprocentowanie zależne od banku centralnego (WIBOR) jest zmienne.

Oprocentowanie stałe i zmienne.

Oprocentowanie stałe obliczane jest na podstawie aktualnego w momencie podpisania umowy współczynnika WIBOR. Jest niezmienne przez cały okres kredytowania lub jego część (zależy od zapisów umowy w konkretnym banku). Ma ono zazwyczaj wyższą marżę, ponieważ bank ponosi większe ryzyko (w przypadku wzrostu stóp procentowych, a zarazem współczynnika WIBOR, to bank pokrywa większy koszt pożyczenia pieniędzy).

Oprocentowanie zmienne oznacza, że druga składowa oprocentowania banku (WIBOR) zależy od poziomu stóp procentowych. Oznacza to, że może się zmieniać. W przypadku tego rodzaju oprocentowania marża dla banku jest zazwyczaj niższa, ponieważ bank nie ponosi żadnego ryzyka związanego z ewentualnymi wzrostami stóp procentowych.

Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. W czasach stabilizacji rynkowej, wielu ludzi decyduje się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, ponieważ w chwili jego zaciągania jest zwyczajnie tańszy. Należy jednak pamiętać, że zmiana to również potencjalny wzrost stóp procentowych, co spowoduje wzrost raty kredytu.

symulacja wzrost raty kredytu oprocentowanie zmienne inflacja
Symulacja wykonana przy użyciu kalkulatora udostępnionego przez UOKIK (https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania).

Dla osób, które nie zakładają wcześniejszej spłaty kredytu lub pamiętają czasy, gdy WIBOR wynosił ponad 5% (2012 rok) lub 6,85% (2008), bezpieczniejszym wyborem staje się nieco droższa (wyższa marża banku), ale stabilna w czasie, rata z oprocentowaniem stałym. Nie chcąc siać nadmiernego defetyzmu, zainteresowanym polecamy sprawdzić jakie były stopy procentowe w roku 2000. Gwarantujemy mocne wrażenia!

Jak podnoszenie stóp procentowych ma pomóc gospodarce?

Co takie działanie powinno spowodować w teorii? Otóż wzrost „ceny” pieniądza ma spowodować wzrost kosztów kredytów oraz wzrost korzyści ze środków zdeponowanych na lokatach. Jeśli się opłaca trzymać pieniądze w banku to przedsiębiorstwa niechętnie inwestują. Gospodarka spowalnia. Ludzie mniej chętnie kupują dobra, bo wolą zatrzymać gotówkę w banku „na procent”. Oznacza to, że firmy mniej produkują. Jednym słowem spada popyt a zaraz za nim podaż. Jeśli nie ma chętnych do zakupu, przedsiębiorcy obniżają ceny – wolą sprzedać mniej i taniej, niż zbankrutować trzymając wysokie ceny. Spada podaż, spadają ceny, spada poziom inflacji. A w praktyce? Przekonamy się w najbliższym czasie.

Mamy nadzieję, że te wpis pomoże Ci podjąć świadome decyzje finansowe przy zaciąganiu kredytu i spłacie już podjętych zobowiązań.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.