Remont używanego domu – czy będzie szybciej, łatwiej i taniej?

Rozmawiając z klientami zauważyłem, że znaczna ich część jako alternatywę do zakupu nowego domu bądź jego budowy bierze pod uwagę zakup i remont używanego a nieraz naprawdę starego domu. Motywacje ku temu bywają różne. Jedni boją się formalności, które są związane z postawieniem nowego budynku. Inni uważają, że remont już istniejącej budowli zajmie mniej czasu, pracy, będzie tańszy czy prostszy. 

Nie bez znaczenia są też inne walory takich nieruchomości:

  • dobra, często niepowtarzalna lokalizacja domu
  • ciekawy, często obecnie niespotykany układ pomieszczeń
  • ciekawa stylistyka oraz zastosowanie nieużywanych obecnie materiałów (kamień, drewno)
  • atrakcyjna cena 
  • sentyment – może to być nieruchomość, będąca w posiadaniu rodziny “od zawsze”
  • stare, używane budynki, to często domy z duszą, dla której jesteśmy skłonni dużo poświęcić
kup sobie chatę remont używanego domu

Remont używanego domu - fakty i mity.

1. Ominą nas formalności związane z pozwoleniem na budowę.

Faktem jest, że kupując istniejący już dom nie będziemy musieli starać się o pozwolenie na budowę. Nie oznacza to jednak, że zostaniemy zmuszeni do starania się o stosowne urzędowe zgody wysyłania zgłoszeń. O pracach, które wymagają kontaktu z urzędnikami przeczytasz w dalszej treści artykułu.

2. Zakup istniejącego domu to oszczędność

Oszczędność czasu, oszczędność pieniędzy. W końcu dom już został wybudowany i drugi raz tych samych ścian czy fundamentów nie będziemy stawiać. A i owszem mury najpewniej zostaną, ale czy pozostałe elementy domu uda się ocalić to się jeszcze okaże. Wymiana dachu na starym budynku bywa często bardziej problematyczna niż jego wybudowanie na nowej inwestycji. W przypadku wymiany okien najtrudniejsze jest zdemontowanie starych. Dodatkowo coś trzeba będzie jeszcze z nimi zrobić a nie każdy m a w planach budowę przydomowej szklarni.

Sposobem na zaoszczędzenie gotówki może być własne zaangażowanie w remont. Prace porządkowe, wyburzeniowe, skuwanie posadzek czy zerwanie parkietu zawsze można wykonać samodzielnie. Kosztem w tym przypadku jednak będzie Twój czas.

3. Remont używki będzie łatwiejszy

To oczywiście zależy. Zależy od stanu nieruchomości oraz tego jak chcemy aby wyglądała on docelowo. Jeżeli stan nowo nabytego domu jest zadowalający a prace ograniczymy do malowania i sprzątania to tak. Schody się zaczną, gdy w grę będą wchodziły poważniejsze prace. Każda bowiem przeróbka jest bardziej skomplikowana niż wykonanie czegoś od nowa. Fachowcy zazwyczaj dobitnie zaznaczają to w wycenach takich prac. Remont używanego domu do w pewnym sensie wielka niewiadoma. W dalszej części tekstu postaram się przynajmniej odrobinę przybliżyć zagadnienia z nim związane. 

Remont używanego domu - zaczynamy od papierów!

Zanim zdecydujesz się na zakup jakiejkolwiek nieruchomości należy się dokładnie zapoznać z jej stanem prawnym. Pierwsza i najważniejsza jest oczywiście księga wieczysta. Ten temat opisałem już jakiś czas temu i możesz się z nim zapoznać tutaj. W przypadku istniejących budynków ważne jest sprawdzenie, czy dom został wybudowany w pełni legalnie dlatego sprzedającego należy poprosić o:

  • pozwolenia na budowę
  • dziennik budowy
  • pozwolenie na użytkowanie
  • dokumenty potwierdzające odbiory poszczególnych instalacji (zwłaszcza gazowej!)

Bywa, że przy zakupie kilkudziesięcioletniego domu właściciel nie dysponuje niczym innym poza numerem księgi wieczystej oraz wypisem z rejestru gruntów. Wówczas warto jest potwierdzić legalność takiego budynku w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Wykroczenie jakim jest samowola budowlana w polskich przepisach nie ulega przedawnieniu a wszelkie obowiązki związane z jej zalegalizowaniem bądź rozbiórką ciążą na każdorazowym właścicielu nieruchomości. Czynności te mogą niestety generować koszty a w najlepszym razie pochłoną masę czasu i nerwów.

kup sobie chatę remont używanego domu

Ocena stanu technicznego używanego domu

1. Grube sprawy

Fundamenty i mury to jest podstawa.

Jeśli dom ma stanowić obiekt naszego zainteresowania musimy być pewni, że jego konstrukcja jest zdrowa. Zwrócić należy uwagę na wszelkie pęknięcia czy pofalowania elementów konstrukcyjnych (ścian zewnętrznych oraz nośnych). Jeśli oglądamy dom drewniany musimy się też przyjrzeć samemu drewnu. Nie może ono być spróchniałe ani zgnite. Wrogiem każdego budynku jest wilgoć i dlatego warto obejrzeć pod tym kątem wszystkie ściany, stropy oraz kominy. Jeśli budynek przez długi czas narażony był na destrukcyjne działanie wilgoci może być bardzo drogi w remoncie.

Dach - to on chroni przed wilgocią.

Konstrukcja dachu wraz z pokryciem to moim zdaniem najdroższy element każdego budynku. Jego stan niejednokrotnie warunkuje opłacalność całego przedsięwzięcia. Nawet jeśli jest on pokryty eternitem to szczelny dach gwarantuje dobry stan wszystkiego co jest poniżej tj. więźby, stopu i ścian. Przy ocenie stanu dachu warto podzielić dach na dwie składowe: poszycie oraz konstrukcję. Obie składowe części muszą być w dobrym stanie by pełnić swoją funkcję. W przypadku, gdy mamy do czynienia ze zdrową konstrukcją remont/wymianę możemy ograniczyć jedynie do wymiany samego poszycia (blachy, dachówki, eternitu). Taka częściowa wymiana, gdy jest możliwa w znaczący sposób redukuje koszty remontu. Upewnij się jedynie należy czy konstrukcja dachu uniesie nowy ciężar. Jeśli oryginalnie pokrycie było blaszane to wymiana na ciężką dachówkę ceramiczną może być niemożliwe.

Okna - czy są takie ważne?

Tak są. O ile w przypadku ścian i dachu nie mając odrobiny doświadczenia ciężko będzie w pełni sprawnie oszacować ich stan, to w przypadku okien będzie dużo łatwiej. Jeśli budynek jest wyposażony w starego typu drewnianą stolarkę (skrzynkowe, dwuramowe okna, podwójne drzwi) to liczyć się trzeba z koniecznością ich wymiany. Oczywiście jeśli ich stan jest dobry (rami nie są spróchniałe, zgniłe czy połamane) można je pozostawić, ale liczyć się wówczas trzeba ze znaczną utratą ciepła w sezonie grzewczym. Jeśli w budynku znajdują się się już okna nowego typu (PCV, czy drewniane) z szybami zespolonymi jest lepiej lecz koniecznie sprawdzić trzeba ich stan. Przede wszystkim szczelność, działanie wszystkich okuć i mechanizmów oraz jakość plastiku. Pamiętać też trzeba, że obecny standard trzyszybowych okien zespolonych oraz wielokomorowych profili i “ciepłego montażu” daje o wiele lepszą izolację niż te, które były montowane na początku bumu na “okna plastikowe”.

Izolacja - izolujemy wszystko.

Tak, tak. Wszystko po kolei. Sprawdzić należy, czy fundamenty zawierają pionową hydroizolację oraz czy zastosowano także ich docieplenie. Izolacji termicznej podlegają także ściany zewnętrzne (wykonanie tak zwanej elewacji polega przede wszystkim na obłożeniu budynku styropianem bądź wełną mineralną), posadzka na parterze (zarówno hydro jak i termo), strop w przypadku poddasza nieużytkowego, czy spodnia część dachu – jeśli poddasze i skosy są mieszkalne. Oprócz sprawdzenia samej obecności izolacji warto oszacować jej stan. Na przykład hydroizolacja fundamentów polegająca na zastosowaniu folii kubełkowej może (przy niefachowym jej zastosowaniu) przynieść skutek odwrotny – wilgoć będzie się gromadzić przy ścianach fundamentowych a sama folia utrudni odejście wody od fundamentów.

 Podobnie może być ze stropem. W czasach, gdy materiały budowlane były mocno limitowane stropy izolowano mieszanką trocin i wapna palonego. Owszem spełniały one swoją rolę, lecz z czasem się one zbijały oraz mogły stać się domem dla przeróżnych szkodników. Osobiście dla pewności wymieniłbym tego rodzaju izolację na wełnę mineralną. Jeśli chodzi o samą elewację to warto jest sprawdzić jakiej grubości styropian zastosowano. Skuteczna izolacja to (w zależności od typu samego styropianu) 15-20 cm. Jeśli budynek obłożono np. 7cm warstwą izolacji to może się ona okazać niewystarczająca. 

2. Niby nie takie grube, ale ciągle drogie - instalacje.

Elektryka - paradoksalnie najtańsza.

I z tego właśnie powodu, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do stanu instalacji elektrycznej należy ją wymienić albo przynajmniej zmodernizować. Nie mam tutaj bynajmniej na myśli wymiany gniazdek czy wyłączników. Najważniejsze są moim zdaniem zabezpieczenia przeciwprzepięciowe, różnicówki oraz bezpieczniki nadprądowe. Jeśli mamy podejrzenie, że instalacja pracowała pod nadmiernym obciążeniem, gniazda nie posiadają “trzeciego bolca” czy jest wykonana z aluminiowych przewodów to kwalifikuje się ona do wymiany.

Hydraulika - potrzebny kompleksowy przegląd.

Instalacja hydrauliczna nie ogranicza się do samego budynku. Warto prześledzić gdzie znajduje się przyłącze do sieci, bądź studnia. Jeśli były one wykonane wiele lat temu, to kondycja stosowanych wówczas stalowych rur może być nienajlepsza. Podobnie wewnątrz budynku. Remonty łazienek i kuchni wiążą się najczęściej z przeróbkami podejść wodnych i kanalizacyjnych, które po “rozgrzebaniu” determinują ich całkowitą wymianę. Jeśli budynek wyposażony jest w szambo, to jemu również polecam się przyjrzeć. Dawne betonowe konstrukcje nie były takie do końca bezodpływowe i możemy być zmuszeni do ich wymiany.

Instalacja gazowa.

Jeśli interesujący Cię budynek został podłączony do sieci gazowej to zadbaj o to, zweryfikuj czy przechodziła ona przegląd szczelności. Pamiętaj też, że wszystkie naprawy tej instalacji wykonywać muszą fachowcy ze stosownymi uprawnieniami a jej przeróbki związane będą z opracowaniem stosownego projektu.

Centralne ogrzewanie.

To chyba najdroższa z instalacji i jej musisz się przyjrzeć najsolidniej. Sam kocioł to koszt kilkudziesięciu tysięcy złotych, do tego dochodzą kaloryfery i zestaw pomp oraz sterowników. Jeśli zdecydujesz się na dołożenie ogrzewania podłogowego, to zmuszony będziesz w takim przypadku do zerwania podłóg i skucia posadzki.

kup sobie chatę remont używanego domu

3. Ściany, tynki i posadzki w używanym domu.

Stan wnętrza domu jest w pewnym sensie uzależniony od indywidualnych upodobań właściciela. Jeśli więc nie są one np. popękane czy ewidentnie uszkodzone, to decyzja o ich naprawie należy do Ciebie. Może chcąc wyeksponować rustykalny wygląd używanego domu zechcesz wyeksponować “niedoskonałości”. Jeśli jednak w grę wchodzić będą modyfikacje układu pomieszczeń (przestawianie ścian działowych, przesuwanie drzwi, łączenie pomieszczeń to wkroczysz w układ swoistych naczyń połączonych – murów, instalacji i wykończenia. Usunięcie ściany wiąże się z powstaniem w jej miejscu “dziury” w podłodze a nieraz przeniesienia zawieszonego na niej kaloryfera oraz osadzonego w niej gniazda. Do tego trzeba będzie uzupełnić tynk na ścianie oraz suficie. Punktowa naprawa może nie przynieść pożądanego efektu i trzeba będzie otynkować lub położyć gładź na większej powierzchni ścian. 

Moim  zdaniem przy ocenie stanu wnętrza w pierwszej kolejności trzeba pochylić się nad problemami związanymi z uszkodzeniami mechanicznymi/pęknięciami ścian (zwłaszcza konstrukcyjnych), nadproży, stropów, obecnością wilgoci oraz szkodników w ścianach. Ważne jest namierzenie także kominów o dokładne przyjrzenie się im. Nieszczelności dachu lubią się objawiać na łączeniu kominów ze stropem i wzdłuż ich samych. Jeżeli budynek jest podpiwniczony należy się także przyjrzeć ścianom w piwnicy. Jeśli w w powietrzu unosi się tam zapach stęchlizny/grzybów, farba na ścianach się łuszczy albo tynki są podpuchnięte to może sugerować problemy z hydroizolacją ścian fundamentowych. W takich przypadkach w pierwszej kolejności usunąć przyczynę pojawienia się niechcianej wilgoci (naprawa dachu, uszczelnień przy kominach, izolacji bitumicznej na zewnątrz fundamentów), pozbyć się zniszczonych tynków, osuszyć mury a dopiero po tym można ponownie wykończyć powierzchnię ścian. 

Remont używanego domu a urzędy

Kto mieszka w Polsce wie, że nasza rozbuchana biurokracja chce mieć wgląd w niemal każdy obszar życia obywatela. Prace remontowe również polegają pewnym regulacjom i nie zawsze możemy robić to, co nam się podoba. Oto przykłady prac, które mogą zmusić Cię do kontaktu z urzędnikami:

1. Remont/wymiana dachu

Jak już wcześniej pisałem jest to najdroższy i najbardziej skomplikowany element każdego budynku. To zobowiązuje. Dlatego w zależności od rodzaju prac oraz miejsca, w którym budynek się znajduje tego typu prace mogą podlegać uzyskaniu stosownego pozwolenia, wysłaniu samego zgłoszenia prac lub być poza urzędniczym obszarem zainteresowania. 

Pozwolenie będzie konieczne do uzyskania jeśli w ramach remontu dachu dojść ma do nadbudowy budynku położonego blisko granicy działki (odpowiednio poniżej 3 lub 4m w zależności od obecności otworów w ścianach), w zabudowie bliźniaczej lub takiej przebudowy jego konstrukcji, która w konsekwencji zwiększy oddziaływanie na tereny sąsiadujące z nim (np. zwiększy się zacienienie). Pozwoleniu na budowę podlegają także prace przy budynkach wpisanych do rejestru zabytków. Ważne jest także to, że tego typu prace wykonane bez uzyskania wcześniej pozwolenia uznane mogą zostać za samowolę budowlaną.

Zgłoszeniu za to podlegają remonty dachów budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej oraz takich, które nie są oddalone od granic działki o odpowiednio 3 lub 4m w zależności od obecności otworów w ścianach. Jeśli budynek znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru budynków również będziesz musiał dokonać zgłoszenia takich prac. Trzeba też pamiętać, że w przypadku zgłoszenia lub konieczności uzyskania pozwolenia należy dysponować projektem budowlanym.

Formalnościom nie podlegają za to prace remontowe na budynkach, dla wybudowania których co do zasady nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę. Ogólnie mówiąc takich, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której stoją oraz nie mają nic wspólnego z rejestrem zabytków. 

Przed wymianą pokrycia warto jest się także zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest on ustalany przez właściwy urząd miasta lub gminy. Mogą się w nim zawierać ograniczenia dotyczące np. koloru lub rodzaju materiału z którego ma zostać wykonane pokrycie dachowe. 

2. Wymiana okien

Jeżeli wymiana okien, drzwi i bram zewnętrznych nie jest związana ze zmianą ich wielkości ani kształtu nie wymaga ona zgłoszenia do organów nadzoru budowlanego. Prace takie traktowane są jako bieżąca konserwacja budynku.

W przypadku, gdy budynek znajduje się na wykazie zabytków, lub obszarze wpisanym do rejestru zabytków prace związane z wymianą stolarki podlegają zgłoszeniu. Podobnie jest w przypadku, gdy wymiana dotyczy budynku wielorodzinnego a okna będą posiadały inną kolorystykę bądź podział ram.

Jeśli jednak planowana wymiana okien wiązać się będzie ze zmiana ich wymiarów, kształtu lub samego umiejscowienia w ścianie budynku okazać się może, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Z obowiązku tego zwolnione mogą być prace dokonywane w budynkach jednorodzinnych, gdy zmiana wynikająca z przeróbki okien nie zmieni dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku (wtedy wystarczy zgłoszenie).

kup sobie chatę remont używanego domu

3. Remont/wykonanie elewacji

O ile remontowany budynek nie przekracza 12m wysokości prace związane z wykonaniem docieplenia oraz elewacji nie podlegają konieczności zgłoszenia. Tutaj podobnie jak w przypadku doboru stylistyki dachu należy się zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Mogą się w nim zawierać ograniczenia dotyczące dozwolonej dla danego obszaru kolorystyki.

Wyjątek stanowią budynki będące zabytkami. Wówczas w oparciu o przydzieloną klasę oraz planowany zakres robót możliwości termomodernizacji czy remontu samej elewacji określa konserwator zabytków.

 

4. Prace brukarskie

O ile wykonanie prac polegających na utwardzeniu terenu nie podlega konieczności uzyskania pozwolenia czy nawet zgłoszenia, to zazwyczaj nie można wybrukować 100% posiadanej nieruchomości. Po pierwsze należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Określa się tam często minimalną powierzchnię biologicznie czynną, czyli taką, której nie wolno zabetonować. Druga sprawa to kierunek odprowadzania wód opadowych. Położony bruk nie może powodować zalewania sąsiedzkich posesji ani też drogi publicznej.

kup sobie chatę remont używanego domu

Remont używanego domu to na początek sprzątanie

Ostatnią kwestią, którą chciałbym poruszyć jest sprzątanie i wywóz śmieci. Generalnie każda budowa czy miejsce remontu to fabryka odpadów. W przypadku, gdy w grę wchodzi remont używanego domu fabryka ta potęguje swoje moce. Dla przykładu wymiana dachu jest to całe pokrycie oraz kilkanaście a często ponad dwadzieścia metrów sześciennych drewna z więźby. Pół biedy, gdy dach był pokryty blachą – możesz ją sprzedać na złomowisku. Gorzej jeśli będzie trzeba zutylizować 250 metrów kwadratowych azbestowego eternitu. Podobny problem mogą przysporzyć wymienione okna, zerwane podłogi, gruz powstały po skuciu tynków czy przebudowie wewnętrznych ścianek. Zebranie, wywóz i utylizacja powstałych odpadów bardzo mocno angażuje właścicieli nieruchomości – ich pieniądze bądź czas (robią to samodzielnie aby móc zaoszczędzić).

W celu dokładniejszego zapoznania się z obowiązującymi przepisami budowlanymi polecamy adres: https://www.gunb.gov.pl/strona/wyjasnienia-przepisow-prawa-budowlanego

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *