Podczas umawiania aktu notarialnego często pada pytanie: „A ile trzeba będzie zapłacić notariuszowi?” Osoby, które uczestniczą w akcie po raz pierwszy, mogą być zaskoczone odpowiedzią. 5, 7, 10 tysięcy złotych lub więcej za przygotowanie i odczytanie pięciu stron maszynopisu, to dla większości co najmniej przesada. Niemniej, w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, są to całkiem realne kwoty, które będziesz musiał zapłacić u notariusza. Warto jednak wiedzieć, że chociaż zapłacisz je w kancelarii, to notariusz wcale nie zarabia aż tyle. Jego wynagrodzenie za sporządzenie wspomnianej umowy stanowić będzie zaledwie kilka, może kilkanaście procent całej kwoty. Lwią część jaką będziesz zmuszony zapłacić, stanowić będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC.
Dobra, dobra! Szwagier kupował mieszkanie i zapłacił tylko 900 zł.
Owszem. Nie każdy zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością zapłaty tego podatku. PCC nie zapłacisz, jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym. Jeśli kupisz mieszkanie lub dom (np. od dewelopera) i ten wystawi Ci za to fakturę, z której będzie wynikało, że od tej transakcji odprowadzono podatek VAT (najczęściej w stawce 8%, rzadziej 23%) to taka transakcja również zwolniona będzie z podatku PCC, a notariusz pobierze od Ciebie jedynie opłatę za wnioski wieczystoksięgowe, wypisy sporządzonego aktu oraz swoje wynagrodzenie.
Ciekawostka dla zmotoryzowanych! Z podobną sytuacją spotkać się możesz podczas zakupu samochodu. Jeśli sprzedający (dealer, właściciel komisu lub przedsiębiorca użytkujący pojazd w swojej firmie) wystawi Ci fakturę VAT, to nie musisz w urzędzie skarbowym płacić tzw. „wzbogacenia”. Jeśli jednak auto nabędziesz na podstawie zwyczajnej umowy kupna-sprzedaż,y masz obowiązek rozliczenia się z tego zakupu przez fiskusem.
A ile wynosi podatek PCC?
W przypadku zakupu mieszkania stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości nieruchomości. Prosta sprawa pomyślisz. Kupuję sobie używane mieszkanie za 250 tysięcy złotych, więc podatek PCC wynosi 5 tysięcy. Ot wszystko!
Tak. I nie… To na jaką kwotę umówisz się ze sprzedającym, to jedno. A ile ta nieruchomość jest rzeczywiście warta, to drugie. Podatek PCC musi zostać naliczony od rzeczywistej wartości nieruchomości, a nie od kwoty na jaką opiewała transakcja.
Tutaj znów przytoczę analogię do zakupu auta. Jeśli komuś przyszłoby do głowy zaniżyć na umowie wartość zakupionego samochodu, to urzędnik skarbowy nie omieszka skorygować naszej wyceny. Pobierze wtedy daninę odpowiadającą wartości konkretnego modelu auta w danym roczniku.
Notariusz Cię pouczy!
Pouczy? A o czym? O tym, że urząd skarbowy ma 5 lat na sprawdzenie czy kwota za jaką kupiłeś nieruchomość odpowiadała jej rzeczywistej wartość. Zazwyczaj w akcie znajduje się sformułowanie, że np. : „Strony zgodnie ustaliły wartość przedmiotowej nieruchomości na XXX, XX zł i odpowiada ona jej wartości rynkowej.” Na podstawie takiego ustalenia notariusz z czystym sumieniem oblicza i pobiera podatek od kupującego.
A co, jeśli rzeczywiście kupujemy coś w bardzo okazyjnej cenie?
Może się zdarzyć, że kupujemy coś w bardzo okazyjnej cenie, ponieważ mieszkanie jest w kiepskim stanie technicznym. Należałoby w takim przypadku solidnie udokumentować taki stan rzeczy. Pomogą Ci w tym dokładne zdjęcia kupowanego mieszkania, szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy oraz zgromadzenie wszystkich rachunków i faktur, które przyjdzie Ci zapłacić w ramach przeprowadzonego remontu.
Na nieco uprzywilejowanej pozycji znajdują się pod tym względem kupujący posiłkujący się kredytem hipotecznym. Jednym z wymaganych przez bank dokumentów jest operat, w którym rzeczoznawca majątkowy przygotuje wycenę mieszkania. Jeżeli z takiej wyceny będzie wynikać, że kwota za jaką kupiłeś mieszkanie stanowiła jego wartość rynkową, to masz solidny argument w przypadku konieczności złożenia wyjaśnień w urzędzie skarbowym.
Jeśli jednak kwota transakcji z jakiegoś powodu będzie znacznie niższa niż rzeczywista wartość mieszkania, to wyjściem może się okazać… oświadczenie tego podczas aktu. Oświadczysz, że wartość rynkowa kupowanej przez nas nieruchomości jest wyższa niż kwota, na jaką opiewa transakcja co spowoduje, że notariusz naliczy podatek PCC od tej wyższej kwoty.
Co oznacza zaniżona wartość nieruchomości?
No właśnie, co dla urzędnika oznacza zaniżona wartość i na jakiej podstawie może stwierdzić, że dotyczy to Twojej nieruchomości? To proste – na podstawie innych transakcji. Urząd skarbowy weryfikuje wszystkie akty notarialne i na ich postawie weryfikuje wartość nieruchomości w danej lokalizacji. Nie jest tak, że urząd określa wartość co do złotówki i od razu wzywa do zapłaty dodatkowego podatku. Musi się ona raczej mieścić w swego rodzaju widełkach. W sieci spotkałem się także z opiniami, że aby urząd skarbowy zakwestionował wysokość zapłaconego przez nas podatku, cena musi być niższa od rynkowej o co najmniej 33%.
A jeśli urząd skarbowy nie zgodzi się z wyceną?
Jeżeli urząd skarbowy nie zgodzi się z wyceną zawartą w akcie, otrzymasz wezwanie do podwyższenia wartości nieruchomości. Urząd wskaże nam własną wyceną nieruchomości. Jeśli zgodzisz się z tą wyceną, w ciągu 14 dni będziesz musiał zapłacić „niedopłacony” podatek (2% różnicy pomiędzy poszczególnymi wycenami) wraz z odsetkami. Niby nic strasznego, lecz gdy przyjdzie zapłacić odsetki z 5 lat, kwota może okazać się już spora.
Jeśli chcesz się dowiedzieć jak dokładnie przebiega wizyta u notariusza podczas zakupu mieszkania, zapraszam na wpis o notariuszu –> TUTAJ.
