Wada prawna wystąpi, jeżeli sprzedawany przedmiot stanowi własność osoby trzeciej albo osoba trzecia ma do niego jakiekolwiek prawa oraz wtedy, gdy nie można swobodnie dysponować przedmiotem, ponieważ wynika to z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W praktyce, w przypadku nieruchomości z wadą prawną będziemy mieli do czynienia w następujących przypadkach:
– sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości, względnie prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, jeżeli są one przedmiotem umowy,
– nieruchomość jest obciążona czy to ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność), czy też prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa, dożywocie),
– istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).
Oczywiście sprzedawca odpowiada względem nabywcy za takie wady, o których ten nie wiedział w chwili zawierania umowy, a sprzedający mimo to zdecydował się na zawarcie umowy. Należy przy tym pamiętać o obowiązku zachowania staranności przez kupującego. Powinien on zatem sprawdzić dostępną dokumentację, w szczególności treść księgi wieczystej, a także uzyskać od sprzedawcy oświadczenia w przedmiocie braku wad prawnych.