Lista formalności przy budowie domu.
Dla tych, którzy posiadają działkę i planują rozpocząć budowę własnego domu, mamy dziś garść naprawdę przydatnych informacji. W tym wpisie przeczytasz, od czego zacząć załatwianie formalności przy budowie domu. Dowiesz się jakie są koszty dokumentów potrzebnych do budowy domu. Mówimy także, ile czeka się na mapę do celów projektowych. Słowem, podajemy listę formalności do załatwienia w pierwszej kolejności. Podajemy także czas i koszty*, które ponieśliśmy. Zapraszamy!
Od czego zacząć budowę domu?
Geodeta. Mapa do celów projektowych.
Masz działkę i planujesz budowę? Do rozpoczęcia pracy z projektem, potrzebna jest mapa sporządzona właśnie przez geodetę. Geodetę do budowy pierwszego domu, znaleźliśmy całkiem banalnie. Wpisaliśmy w wyszukiwarkę „geodeta mapa do celów projektowych” i „mapa projektowa”. Każdy geodeta posiadający odpowiednie uprawnienia posiada swój numer – można go znaleźć między innymi na jego firmowej pieczątce. Po przejrzeniu ofert na stronach kilku geodetów, proponujemy zadzwonić do wybranych i przedstawić założenia projektu.
Współpraca z geodetą przebiega w trzech etapach. Pierwszy to sporządzenie mapy dla architekta. Ile sztuk mapy projektowej otrzymasz? My dostaliśmy 3 oryginały mapy w wersji papierowej z pieczątką i podpisem geodety oraz wersję cyfrową mapy, na której pracuje architekt.
U nas trwało to 2 miesiące, od połowy listopada do połowy stycznia.
W naszym przypadku cena mapy projektowej wynosiła 800 PLN brutto za komplet.
Umówiliśmy się z geodetą na drugi etap współpracy, tj. wyznaczenie fundamentów w terenie. Nastąpi to po dokonaniu adaptacji przez architekta i uzyskaniu pozwolenia na budowę. Koszt tej usługi ustalono na kolejne 800 PLN. Etap trzeci przypadnie na zakończenie prac nad budową i będzie to tzw. inwentaryzacja powykonawcza.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Jeżeli zależy Ci na optymalnym wykorzystaniu czasu, równolegle warto wystąpić z wnioskiem o wydanie przez Urząd Miasta lub Gminy (wydział Planowania Przestrzennego) wypisu (tekst) i wyrysu (mapa) z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Twojej działki.
My dokumenty dostaliśmy po miesiącu.
Opłata skarbowa od wypisu wynosi 30 PLN (do 5 stron) lub 50 PLN (powyżej 5 stron).
Opłata od wyrysu to 20 PLN za każdą rozpoczętą stronę formatu A4 – nie więcej niż 200 PLN.
Jeśli działka nie jest objęta MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Będąc właścicielem takiej działki, wniosek składasz bezpłatnie. Jeśli dopiero planujesz zakup takiej działki i chcesz upewnić się czy uzyskasz zgodę na zabudowę, również możesz złożyć wniosek, który będzie Cię kosztował ok. 600 PLN.
Ostateczny wybór projektu domu.
Korzystając z czasu potrzebnego na uzyskanie wspomnianych dokumentów, należy ostatecznie zdecydować o projekcie domu. Oprócz oczywistych, osobistych preferencji, przy wyborze warto zwrócić uwagę na:
- Wymiary działki – nie licząc pewnych wyjątków, należy pamiętać, że ściany budynku powinny znajdować się nie bliżej niż 4 metry od granicy działki.
- Strony świata – zwróć uwagę czy pokój dzienny lub taras nie są zorientowane w ciemniejszej części domu. Zazwyczaj zależy nam, aby te wnętrza były wypełnione światłem, dlatego należy zwrócić uwagę czy salon nie jest skierowany ku północy. Z tego samego względu warto pomyśleć, aby w tej części umiejscowić wjazd do garażu lub łazienkę.
- Ukształtowanie terenu – poszukując idealnego domu, trafisz także na kategorię projektów zakładających budowę na terenie o znacznym pochyleniu.
- Drzewostan – zanim murarz położy pierwsze pustaki, ustal czy na działce nie należy wyciąć nadprogramowych drzew. Uwaga! Wycinkę drzew należy zgłosić do urzędu!
- CENA PROJEKTU – rozrzut cen projektów jest ogromny, a zaczynają się one nawet od 500 PLN, jednak w trakcie konsultacji architekt zwrócił nam uwagę na ewentualne ryzyko związane z zakupem “nisko-budżetowego” projektu, a mianowicie częstsze pojawianie się błędów i mniejsze możliwości adaptacyjne.
Za projekt firmy Archon, który wybraliśmy, zapłaciliśmy ok. 3500 PLN.
–> Tutaj przeczytasz, jakie początkowe kryteria przyjęliśmy przy poszukiwaniu projektu domu.
Wydanie warunków przyłączy.
Należy złożyć wnioski o wydanie warunków przyłączenia:
- Do sieci elektrycznej.
Czas oczekiwania na dokumentację to ok. 30 dni (o ile wniosek nie zawiera błędów/braków – nam zdarzyły się poprawki). Wraz z wydanymi warunkami PGE przesyła umowę oraz kosztorys. Na połączenie prądu mają 6 miesięcy od momentu podpisania umowy. - Do sieci gazowej – jeśli planujesz doprowadzić gaz do domu. Czas i procedura są bardzo podobne do tych, w przypadku sieci elektrycznej.
- Wydanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (jeśli dotyczy). Oczekiwanie to ok. 3-4 tygodnie.
Adaptacja projektu u architekta.
Jeśli zdecydowałeś się już na projekt, uzyskałeś dokumenty od geodety (pkt. 1) oraz MPZP (pkt. 2), możesz udać się do architekta, który zaadaptuje projekt na Twojej działce. Tak, jak w przypadku geodety, tutaj również pomógł Internet, a potem szybka preselekcja na podstawie rozmowy telefonicznej. Może jestem staroświecki, ale już przez telefon czułem, z kim na pewno nie chcę współpracować. Najbardziej pomogła bezpośrednia rozmowa. Fachowa rada doświadczonego architekta jest niezwykle cenna, dlatego powinniśmy go darzyć dużym zaufaniem. Polecam umówić się na 1-2 godzinne spotkanie. Weź dokumenty i na spokojnie przedyskutuj wszystko punkt po punkcie.
Cena adaptacji u wybranego przez nas architekta to 3500 PLN netto.
+ Do tego dojdą dodatkowe uzgodnienia, związane z projektowaniem przyłączy w pasie drogowym (woda, kanalizacja, dojazd). W naszym przypadku będzie to ok. 1500-2000 PLN netto.
Czas na zaadaptowanie projektu do działki to 3-4 tygodnie.
Skąd brać wzory wniosków?
Jeśli chodzi o składanie opisanych wyżej wniosków – mimo, że czasem trwa to chwilę, to właściwie wszystkie wzory wniosków dostępne są w sieci. My składaliśmy wszystkie wymienione wnioski korzystając właśnie ze wzorów dostępnych online. Do wniosków, należy zazwyczaj dołączyć jeszcze dokument potwierdzający posiadanie działki i mapę. Do czasu przygotowania przez geodetę mapy projektowej bazowałem na wydrukach z Geoportalu. Przechodziły bez problemu. Jeśli chodzi o potwierdzenie własności, pobieraliśmy odpis z Księgi Wieczystej – koszt 20 PLN. Można też posługiwać się skanem aktu notarialnego, ale to mało wygodne (rozsyłanie dużej ilości wrażliwych danych).
Kiedy wybrany przez nas projekt zostanie zaadoptowany, złożymy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Oficjalny czas oczekiwania to 2 miesiące. Podobno w praktyce, znacznie krócej. Na pewno damy znać czy rzeczywiście będzie szybciej.
O pozwoleniu na budowę więcej przeczytasz –> TUTAJ.
- UWAGA! Wszystkie dane finansowe w artykule pochodzą z przełomu roku 2020/2021. Również podane terminy, ze względu na pandemię, mogą odbiegać od aktualnych.
